1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, Oakwood Residency расположен в районе Me’Aisem First, мастерпроект International Media Production Zone. Это подтверждено реальными сделками по этому зданию.
2. Статистика объёма и структуры сделок
За всё время по 2-комнатным квартирам (2BR) в Oakwood Residency проведено 34 сделки купли-продажи. Это средний объём для здания такого возраста и размера, что говорит о наличии определённой ликвидности на уровне дома. Для аренды по всему зданию (Oakwood Residency, любые типы квартир) в базе DLD зафиксировано более 1300 уникальных арендных договоров, что свидетельствует о высоком уровне эксплуатационной активности и востребованности объекта.
В целом по району Me’Aisem First объём сделок и арендных контрактов существенно выше и достигает десятков тысяч операций.
3. Динамика и уровни цен на продажу (за м²)
Oakwood Residency, 2BR:
— За последние 12 месяцев средняя цена сделки по 2-комнатным квартирам составила 6140 дирхамов за м².
— Квартальная динамика цен показывает, что в 2023–2024 годах уровень цены варьировался в диапазоне примерно от 4800 до 6700 дирхамов за м². С 2020 года цены стабильно растут (от 4100 до пиковых 6700+ в отдельных кварталах 2024–2025 года).
Me’Aisem First, все квартиры:
— Средняя цена сделки за м² за последние 12 месяцев по району составляет 14 340 дирхамов за м² — это значительно выше уровней по Oakwood Residency.
— Квартальная динамика показывает рост: от 6800–9000 дирхамов в 2020–2021 к 12 000–15 000 дирхамов в 2024–2025 годах.
Таким образом, квартиры в Oakwood Residency продаются существенно дешевле среднерыночных по району Me’Aisem First (дисконт примерно в 2–2,3 раза).
4. Динамика и уровни аренды (за м² в год)
Oakwood Residency, все квартиры:
— Усреднённая аренда за м² за последние 12 месяцев составляет 690 дирхамов.
— Квартальная динамика за 2022–2024 годы показывает пул по 480–700 дирхамов за м² в год.
— Повышение арендных ставок заметно в последние кварталы: в начале 2023 года — около 480–530, ко второй половине 2024 года — уже 655–743 дирхамов за м².
Me’Aisem First, все квартиры:
— Средняя аренда за 12 месяцев: 1007 дирхамов за м² в год.
— Квартальная динамика также восходящая: в начале 2022 года — 560–700, в 2023 году — 700–900, к 2024–2025 году — от 900 до 1600 дирхамов за м².
Дисконт по дому к району весьма заметен (около 30–40%), как по ценам, так и по аренде.
5. Оценка доходности (ROI) и справедливый диапазон цены
По данным DLD:
— Доходность (ROI, brutto) для 2BR в Oakwood Residency на базе последних 12 месяцев: 690 / 6141 ≈ 11,2% годовых (без учёта издержек).
— ROI по району Me’Aisem First: 1007 / 14342 ≈ 7,0% годовых.
С учётом базовых транзакционных расходов на вход в 7–8%, реальная (net) доходность для Oakwood Residency снижается до примерно 10,4–10,5% годовых, по району — до 6,5–6,6% годовых.
Ориентировочно, «справедливый инвестиционный диапазон» цены для инвестора, ориентированного на 7–8% net доходности, по Oakwood Residency (исходя из средней аренды за 12 месяцев):
— 690 / 0.08 = 8 625 дирхамов за м² (верх диап.)
— 690 / 0.07 = 9 857 дирхамов за м² (низ диап.)
То есть текущая стоимость Oakwood Residency (6141 дирхамов за м²) находится значительно ниже этого «справедливого» диапазона и обеспечивает доходность выше, чем 8% годовых даже после расходов. По району Me’Aisem First, напротив, чтобы выйти на доходность 7–8%, цена за м² должна составлять 12 600–14 400, а сделки проходят около 14 340 дирхамов — то есть район уже на границе инвестиционной справедливости.
6. Выводы по инвестиционному потенциалу
Oakwood Residency (2BR) — объект с хорошей историей спроса, устойчивой ликвидностью и одним из самых высоких показателей доходности на рынке по данным DLD. Он продаётся с существенным дисконтом к среднему району как по цене, так и по аренде, но рентные ставки не так высоки, чтобы «догнать» общий рост района, что увеличивает инвестиционную доходность. Ликвидность по дому и арендная активность подтверждаются статистикой DLD.
На горизонте 3–5 лет потенциал доходности в текущих условиях выше среднего по району, однако ценовой разрыв с районом может частично сокращаться за счёт более быстрого роста цены на Oakwood Residency, либо дальнейшего роста арендной ставки.
7. Кратко по ликвидности
За 34 сделки 2BR и более 1300 арендных договоров по дому: ликвидность подтверждена, оборот высокий.
Район Me’Aisem First остаётся одним из динамичных по объёму сделок в Дубае.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Oxford 212: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Suburbia Podium – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в The Grand: данные DLD и реальные сделки
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Serenia Residences North – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 33: данные DLD и реальные сделки
