1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание MIRDIF TULIP по сделкам DLD находится в районе Mirdif, мастер-проект Uptown Mirdif.
Объем и структура данных: По 1-комнатным квартирам (1 b/r) в здании зафиксировано 15 сделок с конца 2020 года до настоящего времени. По аренде за последние 4 года по этому дому, мастер-проекту и району по однокомнатным квартирам актуальных контрактов в базе DLD нет. Совокупные данные по годовому контрактному рынку аренды квартир в Mirdif присутствуют только в общем виде по всему району, без детализации по типам комнат.
2. Объем и частота продаж
Активность сделок по 1-комнатным квартирам в доме MIRDIF TULIP умеренная: 1–3 сделки в квартал, без выраженного всплеска или сезонности. За последние 2 года сделки фиксировались в каждом крупном периоде, что подтверждает ликвидность предложения и спроса. Суммарно по всем квартирам дома количество сделок за выбранный период говорит о том, что объект не является малоликвидным.
3. Динамика средней цены за квадратный метр
Цена за м² по 1-комнатным квартирам MIRDIF TULIP за 2020–2025 годы демонстрировала волнообразную динамику: минимальный уровень был зафиксирован в конце 2020 года (около 7 900 AED/м²), затем котировки плавно росли и в 2022–2023 годах находились в диапазоне 7 900–8 500 AED/м². Начиная с 2024 года виден резкий рост средней стоимости: во 2-м квартале 2024 года значение достигло около 10 500 AED/м², к 4-му кварталу — уже более 11 900 AED/м². За последние 12 месяцев средняя цена сделки по 1-комнатным квартирам в доме составила примерно 10 525 AED/м².
4. Сравнение с районом
Для сравнения, средняя цена за м² сделок квартир в районе Mirdif за последние 12 месяцев — около 11 976 AED/м², что на ~14% выше уровня в рассматриваемом доме за аналогичный период. Динамика по району заметно более стабильна и высока по абсолютным значениям: диапазон 2023–2025 годов 11 500–12 300 AED/м². Можно зафиксировать, что MIRDIF TULIP по продажам на текущий момент торгуется с умеренным дисконтом к среднему по району.
5. Динамика и уровень аренды
Для самого здания и мастер-проекта Uptown Mirdif по базе DLD за последние несколько лет нет действительных контрактов аренды с детализацией по однокомнатным квартирам (или по квартирам вообще). На уровне всего района Mirdif средняя ставка аренды годовых контрактов по любым квартирам за последние 12 месяцев составила примерно 544 AED/м² в год.
Исторически с 2020 по 2024 год уровень средней аренды в районе был: от 420 до 500 AED/м² с постепенным ростом. Даже на районном уровне актуальных контрактов по конкретному формату (1-комнатные) нет, но общее среднерыночное значение можно использовать как референс.
6. ROI (окупаемость) и справедливый диапазон цены
Расчётные значения:
— Средняя цена сделки 1-комнатных квартир в MIRDIF TULIP за последние 12 месяцев: 10 525 AED/м².
— Средняя годовая аренда по квартирам в районе Mirdif: 544 AED/м².
Грубая расчетная доходность (ROI_brutto):
— По району: 544 / 11 976 ≈ 4,5%.
Для самого MIRDIF TULIP годовой ROI на районной ставке аренды будет: 544 / 10 525 ≈ 5,2%. Это потенциал «грязной доходности» без учета затрат на вход и расходов.
С учётом транзакционных расходов (7–8%):
— Оценочно чистая доходность (ROI_net) по дому: около 4,8–4,9% годовых.
Справедливый диапазон цены для инвестора при целевой доходности 7–8%: если брать районную среднюю аренду, то «инвестиционно справедливая цена» для годовой доходности 7–8% = 6 800 – 7 800 AED/м². Текущая средняя рыночная цена по сделкам (10 525 AED/м²) выше расчетной «справедливой цены» для целевого ROI 7–8% на 35–55%. Для достижения таких доходностей требуется заметный дисконт к рынку или рост арендных ставок.
7. Ликвидность и прогноз
Дом и район ликвидны по числу сделок, а рынок аренды активен на общеквартирном уровне. Однако текущий уровень цен делает типовую доходность инвестиции ниже популярных ориентиров, что отражено и в статистике по району. Динамика цен в доме догоняет районный сегмент, но по аренде не наблюдается сильного роста. Для долгосрочного инвестора актуальный уровень доходности – 4,5–5,2% до учёта расходов; более высокая окупаемость требует дисконта к рынку.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в 23 MARINA: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в WESTWOOD GRANDE II BY IMTIAZ: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Marinascape Avant – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Amber: данные DLD и реальные сделки
