1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: согласно данным DLD, здание ME DO RE относится к району Al Thanyah Fifth и мастер‑проекту Jumeirah Lakes Towers.
В базе DLD фиксируется 434 сделки по продажам и 284 арендных контракта по этому зданию. Запросы делаются по фильтрам «ME DO RE» для продаж и аренды, анализируется тип квартиры – 1 спальня (1 b/r; 1bed room+Hall).
2. Динамика и структура рынка. Продажи
Частота сделок и ликвидность:
Зафиксированы продажи с 2023 года и далее, пик продаж наблюдается в 2024 году (83 сделки за год по 1BR).
В последние 12 месяцев по этому типу квартир заключено 17 сделок — это устойчивый объём для новостройки.
Динамика средней цены за м² по квартирному дому:
Средние цены за м² (по данным DLD) для 1BR в ME DO RE:
— 2023 год: 20 561–24 980 AED/м² (по кварталам), с формированием средней в диапазоне 21 000–22 000 AED/м² в 2024 году.
— Диапазон реальных сделок шире: от 12 100 до 26 200 AED/м² по 1BR.
За последние 12 месяцев средняя цена сделки за м² в ME DO RE по 1BR составляет около 19 986 AED/м².
Динамика цены в районе для сравнения:
В районе Al Thanyah Fifth (весь рынок квартир):
— Средние цены за м² исторически росли с 8 500–10 500 AED/м² (2020‑2021) до 15 800–19 300 AED/м² (2024–2025).
— За последние 12 месяцев средняя цена сделки по району — около 19 602 AED/м² (по всем квартирам).
Площади квартир 1BR в ME DO RE варьируются от 76,8 до 109,8 м², что соответствует стандарту JLT.
3. Анализ арендного рынка
По 1BR в ME DO RE найдены действующие арендные контракты, 56 сделок за последние 12 месяцев:
— Средняя годовая арендная ставка 1BR составляет 1 451 AED/м² в год (по актуальным DLD-контрактам).
— По кварталам в 2024–2025 ставку наблюдаем в диапазоне 1 387–1 494 AED/м².
— Для всего района Al Thanyah Fifth (квартиры): средняя аренда за последние 12 месяцев — 1 149 AED/м² в год при высокой ликвидности (7464 сделки).
4. ROI и инвестиционная доходность
Расчёт ROI для 1BR в доме ME DO RE (только на основе подтверждённых DLD-данных за последние 12 месяцев):
— Средняя цена за м² за год: ~19 986 AED
— Средняя аренда за м² за год: ~1 451 AED
— Брутто-доходность: 1 451 / 19 986 ≈ 7,3% годовых
— Учитывая стартовые расходы на вход (около 7–8% от стоимости покупки), расчётная нетто-доходность: порядка 6,8–6,9% годовых.
Для бенчмарка по району (Al Thanyah Fifth, все квартиры):
— Средняя цена за м²: 19 602 AED
— Средняя аренда за м²: 1 149 AED
— ROI по району: 1 149 / 19 602 ≈ 5,9%
— Net ROI после расходов: ~5,5%
Инвестиционно «справедливый диапазон» цены покупки для 1BR в ME DO RE (при целевом ROI 7–8% годовых) рассчитывается как 1 451 / 0,08 = 18 140 AED/м² (для 8%) и 1 451 / 0,07 = 20 730 AED/м² (для 7%). Фактическая средняя за 12 месяцев (19 986 AED/м²) укладывается в этот диапазон, но находится ближе к порогу 7% годовых. Для целевого входа на чистой доходности 8% требуется небольшой дисконт относительно текущей средней.
5. Итоги и перспективы
— Объём сделок и аренды подтверждает хорошую ликвидность дома и привлекательность JLT/Al Thanyah Fifth для инвесторов.
— Цена сделки в ME DO RE выше среднего по району, но разница незначительна (≈2%), что типично для новых домов с современными спецификациями.
— Арендные ставки по дому существенно опережают средние районные показатели (на 26%), что увеличивает доходность и привлекательность объекта.
— Брутто-доходность 1BR в ME DO RE подтверждена на уровне ~7,3% годовых; чистая доходность — порядка 6,8–6,9% с учётом всех расходов.
— При ценах выше текущей средней (ближе к/выше 20 700 AED/м²) доходность будет опускаться ниже 7%. Для сохранения уровня 7–8% стратегии входа ориентируются на диапазон 18 100–20 700 AED/м².
— В ближайшие 3–5 лет район сохраняет статус востребованного жилого кластера с устойчивым спросом и возможностью умеренного роста арендных ставок и стоимости для новостроек уровня ME DO RE.
6. Ограничения
Все результаты расчетов напрямую отражают сделки и арендные контракты, зафиксированные в базе DLD. Результаты по ROI и справедливому ценовому диапазону предназначены для ориентировочной оценки. Фактическая доходность может меняться в зависимости от изменений на рынке, состояния квартиры и условий договора.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в PRIME GARDENS: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в AXIS RESIDENCES 6: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DUBAI ARCH TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в LIV MARINA: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в LIV MARINA: данные DLD и реальные сделки
