Анализ ROI квартиры в Mass Residence: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по данным DLD, здание Mass Residence расположено в районе Al Barsha South Fourth и входит в мастер-проект Jumeirah Village Circle.

В базе DLD по этому дому зафиксировано 103 сделки купли-продажи и 31 арендный контракт за все время по жилой недвижимости, из них на студии приходится 4 арендных контракта. Это позволяет проводить сопоставимый анализ на уровне как самого дома, так и района.

2. Динамика и структура сделок по продаже

Частота сделок: основной объём сделок по Mass Residence приходится на 2024–2025 годы (26 в 2024 и 77 уже проведено/запланировано в 2025, вероятно это отражение ввода или активной реализации проекта).

Динамика средней цены за м² по дому (студии):

— IV кв. 2024 года: 17 924 AED/м² (5 сделок)
— I кв. 2025 года: 15 521 AED/м² (4 сделки)
— III кв. 2025 года: 10 239 AED/м² (8 сделок)

Средняя цена за м² в доме по студиям за последние 12 месяцев составляет 10 533 AED/м².

Динамика средней цены за м² по району (Al Barsha South Fourth, все квартиры):

— I кв. 2023: 11 213 AED/м²
— IV кв. 2023: 12 938 AED/м²
— I кв. 2024: 12 959 AED/м²
— IV кв. 2024: 13 296 AED/м²
— I кв. 2025: 14 173 AED/м²

Средняя цена по району за последние 12 месяцев: 15 043 AED/м².

Сравнение: Mass Residence по студиям в среднем за последние 12 месяцев стоит примерно на 30% дешевле района по всем квартирам.

3. Аренда: структура и количественные показатели

В базе DLD за последние 12 месяцев зафиксировано 4 контракта аренды студий в Mass Residence. По ним средняя арендная ставка составляет 1 115 AED/м² в год (годовая арендная плата делённая на площадь). Если брать все жилые аренды по зданию за тот же период, средняя ставка чуть ниже: 1 030 AED/м² в год.

Это количество данных ограничено, однако они валидны для базовой оценки доходности по дому.

4. Рыночная доходность (ROI) и инвестиционная оценка

Расчёт ROI за 12 месяцев (по Mass Residence, студии):

— Средняя цена покупки за м²: 10 533 AED
— Средняя аренда за м²: 1 115 AED/год
— Годовой брутто-ROI: 1 115 / 10 533 ≈ 10,6%

Оценка чистой доходности: с учётом транзакционных расходов при покупке (налоги, комиссия, дополнительные издержки — совокупно ~7%), корректированная доходность (net ROI) будет порядка 9,9–10,0%.

Для района Al Barsha South Fourth (по продажам): средняя цена за м² существенно выше (15 043 AED/м²), арендные данные по району за аналогичный период в данном массиве отсутствуют, поэтому бенчмарк чисто по району по аренде и ROI строить не представляется возможным.

Оценка справедливого ценового диапазона для желаемой доходности 7–8% годовых:

— Для студии в Mass Residence при средней аренде 1 115 AED/м², чтобы выйти на 7–8% годовых, диапазон справедливых цен: 13 938–15 929 AED/м².
— Текущая средняя цена продажи (10 533 AED/м²) находится ниже этого диапазона, т.е. объект обеспечивает доходность выше 8% даже при текущих DLD-сделках.

5. Ликвидность и рыночное сопоставление

Ликвидность дома подтверждается наличием устойчивого потока сделок и арендных контрактов, особенно на этапе запуска и ввода дома. В районе Al Barsha South Fourth рынок очень активен: около 75 000 транзакций по всем объектам, за последние 12 месяцев более 20 000 сделок.

Mass Residence заметно дешевле района по средней цене на студии (разрыв около 30–35%), что работает на привлекательность для инвестора, особенно с учётом выше среднего уровня доходности по текущим сделкам.

6. Вывод и перспектива для инвестора

Mass Residence (студии) в настоящее время характеризуется:

— бюджетным уровнем входа по сравнению с районом (Al Barsha South Fourth);
— доходностью выше средней (10,6% брутто за 12 месяцев, даже после всех издержек чистая доходность превышает 9%);
— наличием состоявшегося арендного спроса (реальные зафиксированные DLD‑контракты);
— общей ликвидностью в силу популярности района Jumeirah Village Circle.

Для инвестора, нацеленного на доходность 7–8% годовых, Mass Residence предлагает цену существенно ниже «справедливого» порога, что может быть связано c новизной, особенностями дома, либо с текущей политикой застройщика. Исходя из наблюдаемой динамики, можно рассчитывать на стабильный спрос и привлекательный ROI на горизонте 3–5 лет, особенно если ставка аренды сохранится или будет расти вслед за рынком JVC.

Ограничение: рассчитанные показатели по аренде опираются на небольшой массив свежих контрактов (4 студии), что добавляет некоторую волатильность результату, однако отсутствие экстремальных или аномальных значений подтверждает релевантность этого диапазона.

Рекомендуемые статьи

• Доступное жилье в Дубае: бюджетное жилье, реальные цены и инвестиционный потенциал в 2026 году
• Анализ ROI квартиры в Elite Business Bay Residence: данные DLD и реальные сделки
• Анализ ROI квартиры в LUMA PARK VIEWS: данные DLD и реальные сделки
• Анализ ROI квартиры в EATON PLACE: данные DLD и реальные сделки
• Как продать апартаменты в Дубае в Creek Rise Tower 1 – анализ 2026