1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание Chaimaa Avenue 2 относится к району Al Barsha South Fourth, в составе мастер-проекта Jumeirah Village Circle. Для анализируемой квартиры выбран тип Studio (0BR) соответственно терминологии DLD.
База данных содержит по проекту Chaimaa Avenue 2 (studio):
— Продажи: 33 сделки за последние 4 года.
— Аренда: 42 контракта по студиям за ~2 года (в выборке учтены только контракты с подтверждённой площадью и адекватной стоимостью в рамках требований DLD).
2. Динамика и уровень рыночных продаж
Распределение и динамика сделок по Chaimaa Avenue 2 (studio):
— Старт продаж студий — конец 2021 года.
— Со сделками по студиям зафиксированы периоды: 2021 (3 сделки), 2022 (13), 2023 (13), 2024 (4 на текущий момент).
— Средняя цена за м² студии в доме Chaimaa Avenue 2 по кварталам варьировалась:
— В 2021-2022: 9 300 – 9 800 AED/м²,
— В 2023: скачки от 8 600 до 12 900 AED/м² (последний квартал до 12 900),
— В 2024: заметен рост — последнее наблюдение около 15 400 AED/м².
— За последние 12 месяцев по дому не было сделок по студиям, которые попали бы под статистически значимую выборку DLD. Поэтому прямое сравнение текущих сделок невозможны на уровне дома.
— В среднем по району Al Barsha South Fourth (studio): за 12 месяцев проведено 5 949 сделок, средняя цена покупки — около 17 600 AED/м² (для эквивалентных типов и площадей).
3. Анализ аренды по дому и району
По аренде студий в Chaimaa Avenue 2:
— За последние 12 месяцев заключено 11 контрактов аренды студий.
— Средняя ставка аренды по студиям в доме: 1 145 AED/м²/год за последний год.
Бенчмарк по району Al Barsha South Fourth:
— Данных по студиям за последние 12 месяцев — 6 986 контрактов, средняя ставка аренды: 1 273 AED/м²/год.
— Таким образом, Chaimaa Avenue 2 по аренде чуть ниже среднерыночного уровня района.
4. Динамика на горизонте 3–5 лет
— В Chaimaa Avenue 2 зафиксирована положительная динамика по ценам студий: начальный уровень 2021–2022 был в районе 9 400–9 800 AED/м², в 2023 значения стали перемещаться вверх, 2024 — значение превысило 15 000 AED/м² (по отдельным сделкам). Однако дом пока уступает району по средней цене за м² по сделкам последних 12 месяцев.
— Район Al Barsha South Fourth демонстрирует значительный рост и динамику ликвидности — квартальный объём сделок по студиям превышает 1 000–1 400 в последние кварталы, текущая средняя по району выше, чем в Chaimaa Avenue 2.
5. Сравнение текущих уровней и ROI
— br Начальный уровень (Chaimaa Avenue 2, studio):
— Цена сделки за м² за последние 12 месяцев: нет свежих сделок — показатели отсутствуют, но последняя квартальная сделка — 15 400 AED/м².
— Средняя аренда по дому: 1 145 AED/м²/год (11 подтверждённых контрактов).
— Примерный ROI_brutto по последним доступным значениям: 1 145 / 15 400 ≈ 7.4% (если ориентироваться на последнюю цену сделки). Аналогичный показатель по району (на уровне последних 12 месяцев): 1 273 / 17 600 ≈ 7.2%.
— Корректировка до ROI_net с учётом расходов (7–8% вход): при 7.5% затрат чистая доходность снижается до ~6.8–6.9%.
— Справедливый диапазон цены для целевых 7–8% годовых по аренде в текущих условиях (по району): 1 145 / 0.08 ≈ 14 300 AED/м² (для 8%), 1 145 / 0.07 ≈ 16 360 AED/м² (для 7%). Текущий уровень последней квартальной сделки близок к границе этого диапазона.
6. Ликвидность и перспективы
— Ликвидность объекта высокая: по студиям в Chaimaa Avenue 2 проходят контракты аренды, подтверждён спрос на рынке продаж в 2021–2024 годах.
— Район в целом один из самых ликвидных и активно растущих по трансакциям и аренде — высокий оборот и актуальные ставки.
— Потенциал роста: учитывая разницу между текущей средней ценой района и последними сделками по дому, премии к району у Chaimaa Avenue 2 нет — динамика по дому позитивная (рост цен), однако потенциал для дальнейшего роста ограничивается общерыночным трендом района JVC.
— Для консервативного инвестора текущий уровень цены и аренды по Chaimaa Avenue 2 выглядит справедливым: дом не дорог относительно рынка, доходность (brutto) на уровне 7–7.5%, очистка до net — около 6.8%. Для покупки на перепродажу или долгосрочной сдачи такой уровень считается сбалансированным для текущих реалий JVC.
— Вывод: Chaimaa Avenue 2 (Studio) — ликвидный, доходность близка к рыночной по району. Покупка возможна без премии, дисконт при активном росте рынка не требуется.
Рекомендуемые статьи
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Damac Maison The Distinction – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SOL BAY: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Creek Rise Tower 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Alexis Tower: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Harrington House: данные DLD и реальные сделки
