1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Binghatti Jasmine расположен в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. В отчет включены только жилые квартиры (типа Flat). Для студий (0BR) используются фильтры по типу недвижимости studio.
2. Частота сделок, динамика цен и арендных ставок
Объем продаж:
За весь период с 2022 года в доме Binghatti Jasmine зарегистрировано 167 сделок по квартирам.
Большая часть сделок пришлась на 2022 год (93 сделки), далее темпы активно снижались (2023 — 37, 2024 — 16 на текущий момент).
Динамика средней цены за метр:
В 2022 году средняя цена кв.м варьировалась от 6 600 до 7 400 AED. С 2023 года произошло существенное удорожание: во 2–4 кварталах 2023 средний уровень по дому стабильно превышал 10 000 AED/м², а в последние 12 месяцев (июнь 2023 — июнь 2024) — достиг 12 245 AED/м². Однако по району за этот же период ценовой уровень еще выше: средний показатель по Al Barsha South Fourth — 15 167 AED/м², то есть дом торгуется примерно на 19% дешевле районного среднего.
Динамика свежих сделок: За квартал средние цены в доме чаще всего следуют за районными, но постоянно держатся ниже средних по району.
Рынок аренды:
По Binghatti Jasmine в DLD зафиксировано не менее 74 арендных контрактов по студиям. Средняя годовая арендная ставка за последние 12 месяцев — 1 030 AED/м² (расчет только по валидным контрактам, включая проверки на минимальную площадь и сумму). Для сравнения, по району средняя ставка аренды студий за тот же период — 1 273 AED/м².
Динамика аренды: По дому прослеживается плавный рост средней арендной ставки с 800–900 AED/м²/год в 2022–2023 до пикового значения за последние 12 месяцев. Район в среднем демонстрировал чуть более высокие ставки и темпы роста по сравнению с Binghatti Jasmine.
3. Анализ доходности и справедливых диапазонов цены
Расчетную валовую окупаемость (ROI_brutto) и «инвестиционно справедливые» диапазоны цены можно оценить на двух уровнях:
— По дому:
Средняя цена за м² (12 месяцев): 12 245 AED/м²
Средняя арендная ставка за м² (12 месяцев): 1 030 AED/м²
Brutto-доходность: около 8,4% годовых (1 030 / 12 245)
— По району:
Средняя цена за м²: 15 167 AED/м²
Средняя арендная ставка за м²: 1 273 AED/м²
Brutto-доходность: около 8,4% годовых (1 273 / 15 167)
После корректировки на стартовые расходы на покупку (≈7–8%), эффективная «чистая» доходность (ROI_net) оценивается на уровне 7,8–7,9% годовых для Binghatti Jasmine и района в целом.
Справедливый диапазон цены для целевой ROI 7–8% формируется для студии на уровне 12 875 – 14 714 AED/м² (дом), что близко или немного выше актуальных сделок, а по району — 15 916 – 18 186 AED/м². Текущий рыночный уровень Binghatti Jasmine находится немного ниже расчетного диапазона для района, но соответствует уровню «справедливой» цены при доходности около 8% годовых.
4. Ликвидность и рыночная перспектива
Дом продемонстрировал высокую ликвидность в первые годы реализации проекта (2022), затем объемы сделок значительно снизились. Тем не менее, для арендного рынка видно устойчивое присутствие — в базе отражено более 70 контрактов по студиям, что говорит о наличии постоянного спроса как для арендаторов, так и инвесторов. Ставки аренды в районе продолжают уверенный рост, при этом Binghatti Jasmine сохраняет ценовое преимущество относительно района, что может обеспечивать повышенный арендный спрос при конкурентной цене продажи.
Перспектива дома для инвестора на горизонте 3–5 лет в целом положительная: при сохранении структурного спроса на недорогие студии в JVC, проект сохраняет конкурентоспособность как по цене покупки, так и по уровню доходности, заметно не уступая, а местами превосходя средние показатели по району.
Рекомендуемые статьи
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Jenna Main Square 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 28: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Sapphire Residence: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Murano Residences – анализ 2026
- Как продать квартиру в Дубае в Building 2 – анализ 2026
