Анализ ROI квартиры в Beverly Residence: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по базе DLD, здание Beverly Residence расположено в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle.
Фокус анализа — 2-комнатные квартиры (2BR) в этом доме.
В базе DLD зафиксировано всего 3 сделки купли-продажи 2BR-квартир по данному зданию, что ограничивает детализацию по дому, однако по району и по самой недвижимости объем данных достаточен для статистики.

2. Ликвидность объекта и района

По 2-комнатным квартирам (2BR) в Beverly Residence транзакционная активность низкая: зафиксировано всего 3 продажи (но все — в последние 3 года: 2020–2021 гг.). По району Al Barsha South Fourth за период с 2022 по начало 2024 года по 2BR-квартирам отмечается высокий объем сделок, достигающий сотен в квартал, что указывает на очень высокую рыночную ликвидность по району (для сравнения предложения и цен).

Арендный рынок — по самому дому Beverly Residence за последние 12 месяцев зарегистрировано 298 жилых арендных контрактов (суммарно по всем типам квартир), что говорит о востребованности дома у арендаторов. Прямых длинных серий новых долгосрочных аренд по 2BR не выявлено, поэтому анализируем данные по всему дому и району.

3. Динамика цены за квадратный метр по дому и району

Динамика ценовых сделок по дому (Beverly Residence, 2BR):
— Декабрь 2021: 7 087 AED/м²
— Май 2021: 7 087 AED/м²
— Ноябрь 2020: 6 845 AED/м²

Средняя цена по дому в последние доступны годы (2020–2021) сохранялась стабильной на уровне 6 800–7 100 AED/м².
За последние 12 месяцев новых сделок по 2BR в доме не было.

Динамика цены по району Al Barsha South Fourth (2BR):
— В течение 2022–2024 годов наблюдался бурный рост средней цены за м²: с ~8 300 AED/м² (начало 2022) до ~13 000 AED/м² (2025Q4).
— За последние 12 месяцев средняя цена продажи 2BR в районе — 12 876 AED/м² (более чем в 1,8 раза выше последней зафиксированной цены в Beverly Residence).

Рынок за 3 года перешел из фазы стагнации к активному росту: новые сделки по району регулярны, ликвидность высокая, ценовой тренд устойчиво положительный.

4. Динамика и уровень арендных ставок

Аренда по дому Beverly Residence (всех планировок, т.к. по 2BR нет годных контрактов за последние 12 месяцев):
— За последние 12 месяцев средняя годовая арендная ставка — 1 319 AED/м².
— По кварталам наблюдался уверенный рост: с ~970 AED/м² (2022) до 1 410 AED/м² (2024Q4), прирост более 30% за два года.

Аренда по району Al Barsha South Fourth:
— За последние 12 месяцев — 1 031 AED/м² (значительно дешевле, чем в Beverly Residence).
— По району темп прироста тоже выражен: средняя аренда выросла с 770–850 AED/м² (2022–2023) до 960–1 060 AED/м² (2024–2025).

5. Сравнение цен и аренды дома с районом

— Последние цены продажи 2BR в Beverly Residence существенно (в 1,8 раза) ниже районного среднего по свежим сделкам.
— Аренда в самом Beverly Residence даже выше среднего по району (1 319 против 1 031 AED/м² за последний год) — возможный показатель премиальности дома или большей популярности у арендаторов.

6. Доходность и справедливый диапазон цен

Данные по последним продажам по дому не позволяют рассчитать актуальный ROI за 12 месяцев на уровне объекта.
Расчётный ROI по району (актуальные данные обоих потоков — аренда и продажи за 12 месяцев):
— На уровне района: ROI_brutto = 1 031 / 12 877 ≈ 8,0% годовых (среднее для JVC/Al Barsha South Fourth).
— На уровне дома, используя районную цену выхода, ROI будет заметно выше: при пересчёте на старую цену покупки в Beverly Residence доходность превышала бы популярные «целевые» 7–8%, однако свежие продажи нужны для актуального расчёта.

Корректировка до чистой доходности с учетом транзакционных издержек (7–8% расходов на вход):
— ROI_net по району ≈ 8,0% / 1,07 ≈ 7,5%.

Справедливый диапазон цены для целевой доходности 7–8% на уровне района — 1 031 / 0,08 = 12 888 AED/м² (при ROI = 8%) и 1 031 / 0,07 = 14 729 AED/м² (при ROI = 7%). Текущий рынок соответствует этому диапазону, новых существенных скидок для инвестора при входе не требуется.

7. Перспективы и итоговая оценка

Спрос на сделки купли-продажи и аренду в районе крайне высокий, сделки заключаются регулярно и объёмы крупные. В доме Beverly Residence активность ниже, но заявленная маржинальность (выше арендные ставки, старые продажи по дешевле района) делает его потенциально интересным, особенно если удается купить по цене заметно ниже среднерыночной для района JVC/Al Barsha South Fourth.
Перспектива для долгосрочного инвестора позитивная — как с точки зрения роста капитала (район дорожает быстрее рынка в среднем), так и с точки зрения защитного арендного потока.
Рекомендуется при анализе потенциальной продажи или покупки ориентироваться на районный ценовой ориентир (12 800–13 000 AED/м² по 2BR), поскольку холд новых сделок по самому дому увеличивает ценовой разрыв, а значимых дисконтируемых сделок внутри здания не фиксируется.