Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: здание Azizi Riviera 39 расположено в районе Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community, проект также называется Azizi Riviera 39 по данным DLD. Для анализа студий (0BR) используются только подтвержденные фильтры из базы Dubai Land Department.
База DLD содержит значительный массив данных: по самому дому зафиксировано 228 продаж и 160 арендных контрактов, из них 51 относятся к студиям с валидными параметрами для расчёта аренды за м². Район Al Merkadh хорошо представлен в базе (более 34 тысяч сделок) – все агрегаты и выводы строятся на достоверной массивной статистике.
2. Активность сделок и аренды, ликвидность
Azizi Riviera 39 демонстрирует высокую ликвидность: за последние три года объем сделок заметно вырос, пик сделок приходится на 2024 год (особенно во 2-м квартале – 88 сделок). Стабильное заключение новых сделок и арендных соглашений говорит о существенном спросе как на покупку, так и на аренду студий в данном доме.
Также присутствует существенный массив контрактов аренды по студиям, что позволяет строить корректные аггрегаты по доходности.
3. Динамика цен и арендных ставок
Средняя цена за м² (студии, valid area) в Azizi Riviera 39:
– За последние 12 месяцев: 21 485 AED/м².
– По динамике видно постепенный рост: в начале 2023 года — около 18 900–19 600 AED/м², а к концу 2024 года – выше 20 000 AED/м².
– Случаются локальные колебания, но тренд восходящий, особенно — активный рост во 2-4 квартале 2024 года.
Для студий по всему району Al Merkadh за последние 12 месяцев средняя цена составила 20 626 AED/м², что делает Azizi Riviera 39 немного дороже средней студии по району (премия порядка 4%).
Средняя годовая арендная ставка за м² (студии):
– По самому дому за последние 12 месяцев: 1 795 AED/м² в год.
– Квартальная динамика показывает значительный рост: с 1 427 AED/м² в 3 квартале 2024 года до 1 906 AED/м² в 1 квартале 2025 года (на основе заключенных контрактов, без учета будущих дат после текущего квартала).
4. Сравнение дома с районом
На данный момент Azizi Riviera 39 стоит немного выше средней по району Al Merkadh как по стоимости покупки, так и по арендным ставкам. С премией на оба показателя, дом можно отнести к востребованному современному комплексу с хорошим арендным потенциалом для студий.
5. ROI на основании подтвержденных DLD-данных (дом)
Брутто-доходность по студиям (расчет только по валидным данным за последние 12 месяцев):
– По дому: ROI_brutto ≈ 1795 / 21 485 ≈ 8,4% годовых.
– По району (ориентир для инвестора): если брать те же значения, район на студиях дает чуть меньшую доходность (сырое сравнение ≈ 8,7%, поскольку цена за м² ниже при сопоставимых арендах).
– Важно: расчёт валиден только для студий; для других типов квартир требуется отдельный анализ.
С учетом стандартных издержек (около 7–8% на входе), ориентировочная “чистая” (net) доходность для инвестора после корректировки расходов составит примерно 7,7–7,8% годовых (18–20 месяцев окупаемости входных единоразовых издержек).
6. “Справедливый ценовой диапазон” при целевой доходности 7–8%:
Для студий Azizi Riviera 39:
– Инвестиционно справедливая цена (при той же средней аренде): диапазон от 1 795 / 0,08 ≈ 22 438 AED/м² до 1 795 / 0,07 ≈ 25 643 AED/м².
– Фактическая средняя цена сделок за последний год (21 485 AED/м²) вписывается в этот справедливый диапазон, что подтверждает актуальность рынку и высокий шанс выхода на 7–8% доходности без существенного дисконта от текущих цен.
– В перспективе возможен дальнейший рост или сохранение текущих уровней доходности, если рыночная аренда продолжит расти.
7. Перспективы и выводы
Azizi Riviera 39 в текущий момент — ликвидный современный дом, для студий по подтвержденным данным DLD возможна доходность выше средней по району при несущественной премии к цене. Район Al Merkadh и локация в Meydan One пользуются спросом у арендаторов и инвесторов, объём сделок и арендных контрактов стабильно высокий. Тренд роста аренды опережает темпы роста цены покупки, что подтверждает привлекательность объекта на горизонте 3–5 лет для арендного инвестора.
Ограничения: приведенные оценки касаются только студий; доходность и премии по 1BR и выше могут отличаться. Вся аналитика строго основана на DLD, без учета объявлений и внешних источников.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в SUNCITY HOMES: данные DLD и реальные сделки
- Недвижимость и инфраструктура Фуджейры: стратегический взгляд для инвесторов, ориентированных на ОАЭ и Дубай
- Как продать квартиру в Дубае в The Aldea – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Boulevard Point: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Springs 8 – анализ 2026
