Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 20: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Здание Azizi Riviera 20 по данным DLD расположено в районе Al Merkadh, входит в мастер-проект Meydan One Community.

По 1-комнатным квартирам Azizi Riviera 20 зафиксировано 68 сделок купли-продажи в базе DLD. Это достаточно для выводов по ценам и динамике. Арендных контрактов по данному дому для 1-комнатных квартир нет, нет их и по всему мастер-проекту. Поэтому арендная аналитика возможна только на уровне района Al Merkadh.

2. Частота и динамика сделок по дому

Объем сделок по 1-комнатным квартирам Azizi Riviera 20 наращивается с 2023 года — до 2022 года тут проводилось лишь по 1–4 сделки в отдельные кварталы, волна ввода дома и массового выхода на рынок приходится на 2023–2024 годы (например, в 4 квартале 2023 — сразу 18 сделок, в последующие кварталы 2024 года активность сохраняется на высоком уровне).

3. Динамика цен за последний период и сравнение с районом

Средняя цена за квадратный метр по сделкам в Azizi Riviera 20 (1-комнатные квартиры) за последние 12 месяцев составила 17 608 AED/м².

Для сравнения, средний уровень по району Al Merkadh (только квартиры, 1-комнатные) за те же 12 месяцев — выше: 20 353 AED/м².

Иными словами, 1-комнатные в Azizi Riviera 20 сейчас на 13–15% дешевле бенчмарка по району. Исторически (с 2020 года) цены в доме были ближе к району, но волатильность велика, что может быть связано с выходом на рынок большого объема квартир.

4. Аналитика по аренде и доходности

Актуальных арендных контрактов по дому Azizi Riviera 20 на однокомнатные квартиры в DLD нет, нет их и по мастер-проекту Meydan One Community. Поэтому для оценки доходности и диапазона справедливых цен возможно использовать только средние показатели района Al Merkadh.

Средняя годовая аренда за м² по всем жилым объектам района Al Merkadh за последние 12 месяцев составила 1 524 AED/м². Это достаточно высокий показатель, район быстро развивается и наращивает арендный поток (динамика: с 1 152 AED/м² год назад до более чем 1 500 AED/м² в последние кварталы).

Расчетный «грубой» ROI по району, исходя из последних значений средней продажи (20 353 AED/м²) и средней аренды (1 524 AED/м²), составляет около 7,5% годовых (1 524 / 20 353).

С учетом расходов на вход (около 7–8% на оформление и комиссии) эффективная (net) доходность составляет порядка 6,9–7% годовых.

Для ориентира: при целевой доходности инвестора 7–8% годовых справедливый диапазон цены покупки исходя из текущих арендных ставок района — 19 050 – 21 775 AED/м² (расчет исходя из 1 524 AED/м² аренды).

Текущие цены в Azizi Riviera 20 (17 600 AED/м²) находятся ниже этого справедливого диапазона, что делает объект потенциально привлекательным для покупки под аренду, особенно учитывая молодой возраст дома и приток арендаторов в районе.

5. Ликвидность и выводы

По объему сделок и высокой частоте операций в 2023–2024 дом ликвидный. На уровне аренды район показывает устойчивый рост ставок, баланс спроса и предложения смещен в пользу владельцев. Отсутствие данных по аренде конкретно по дому не позволяет дать индивидуализированный расчет доходности под конкретную квартиру, но по району перспективы хорошие, диапазон цен и ставок устойчив, риски больших просадок на горизонте 1–2 лет выглядят низкими.

Azizi Riviera 20 сейчас торгуется заметно дешевле сложившейся средней по району, что создает окно для входа как в плане собственной жизни, так и для сдачи в аренду.

6. Ключевые ограничения

Все оценки доходности, окупаемости и справедливого диапазона цены по Azizi Riviera 20 построены на базе средней аренды по району Al Merkadh, поскольку собственных контрактов по этому дому в DLD пока нет. Надо учитывать, что реальная сдача квартиры может идти с незначительным отклонением от средней по району (±5–10%), это стоит поправлять в личных расчетах с учетом характеристик конкретной квартиры, вида и т.д.