Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение дома Azizi Aura Residences — район Jabal Ali Industrial Second, мастер-проект Down Town Jabal Ali. Вся фактическая аналитика строится по данным DLD (Dubai Land Department) именно по этим идентификаторам.
2. Ликвидность, объем сделок и спрос
По последним 4 годам по Azizi Aura Residences зарегистрировано свыше 50 сделок купли-продажи с 2-комнатными квартирами (2BR), что для сегмента Jabal Ali Industrial Second является хорошим показателем вторичного рынка. Арендных контрактов по всему зданию более 1 400 контрактов с 2021 года, из них по 2BR данных мало, но по всему пулу квартир выборка достаточно крупная для статистически обоснованных выводов по дому.
3. Динамика цен на покупку квартиры (2BR) в доме и по району
Средняя цена за м² по 2-комнатным квартирам в Azizi Aura Residences за последние 12 месяцев составляет около 10 800 AED/м². Это на 19% ниже, чем средний по району Jabal Ali Industrial Second (примерно 13 350 AED/м² за тот же период по 2BR).
Динамика средней стоимости сильно колебалась за последние годы: в доме были периоды и просадки (ниже 8 000 AED/м²), и резкие скачки (выше 12 000 AED/м² в 2024 году). На районном уровне динамика также разнонаправленная, но плавнее.
4. Рыночные ставки аренды
Средняя годовая аренда квартир (по всем планировкам, статистика по 2BR отдельно малочисленна) в Azizi Aura Residences за последние 12 месяцев составила 1 198 AED/м², что заметно выше средней арендной ставки по району (по всем квартирам район — 5042 AED/м², тут возникает вероятность ошибки или наличия выбросов в базе DLD, так как usual для Jabal Ali Industrial Second уровень аренды находится в 2-2.5 раза ниже продажных цен за м²). По квартальной динамике аренда в доме уверенно растет последние 3 года, прибавляя 10–20% в год.
5. Доходность (ROI) и инвестиционно справедливый диапазон цен
Факт: по Azizi Aura Residences для всех квартир ROI_brutto по формуле (арендная ставка м² / продажная цена м², по 12 последним месяцам) составляет около 1 198 / 10 818 ≈ 11,1%.
ROI_net (c учетом всех транзакционных расходов 7–8%) — примерно 10,3–10,4% годовых.
Рассчитан также инвестиционно справедливый коридор цен для целевой доходности 7–8% годовых:
• Для доходности 7–8%, исходя из актуальной средней аренды (1 198 AED/м²/год), справедливая цена покупки лежит в диапазоне примерно 15 000–17 000 AED/м².
• Фактическая цена в сделках (10 818 AED/м²) находится ниже этой границы, то есть на момент анализа доходность проекта для инвестора выше среднерыночной целевой.
• Для района: аналогичный расчет невозможен из-за аномально высокой средней ставки аренды по всей базе DLD за 12 месяцев (5 042 AED/м²/год, очевидно, это выброс или ошибка классификации).
6. Сравнение с районом и инвестиционный вывод
Azizi Aura Residences выглядит сильно доходным продуктом на фоне района и близлежащих новых комплексов: цена покупки ниже средней по району, аренда — стабильно высокая, динамика спроса и сделок уверенная. Для инвестора структура риска/доходности выгодная если поддерживается текущий спрос на аренду, а управляющая компания обеспечивает высокую укомплектованность.
7. Перспективы на 3–5 лет
Ожидается сохранение умеренного роста цен и ставок аренды за счет общего тренда на дороговизну аренды в Jabal Ali Industrial Second и ограниченного предложения конкурентов. Главные риски — возможная коррекция аренды при массовом вводе новых проектов и дальнейшие колебания цен на вторичном рынке DLD.
Рекомендуемые статьи
- Как продать жильё в Дубае в Maha Townhouses – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Sobha Creek Vistas Grande: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Mimosa – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 48: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Sherena Residence 2 – анализ 2025
