Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
Здание Al Waleed Garden 2, по данным DLD, находится в районе Al Jadaf, мастер-проект Dubai Health Care City Phase 2.
Структура данных:
По дому «Al Waleed Garden 2» и сегменту 1-комнатных квартир (1BR) доступны более 35 сделок купли-продажи за последние 12–18 месяцев. В таблице арендных контрактов зафиксировано отсутствие новых контрактов аренды по данному дому и мастер-проекту — ни одного валидного контракта 1BR (<1 сделки), поэтому для сегмента аренды анализ проводится на уровне района Al Jadaf.
2. Ликвидность и спрос
Продажи:
1-комнатные квартиры в Al Waleed Garden 2 активно продавались, основная масса сделок пришлась на 2023 год (3–4 квартал) и 2024 год (1–2 квартал). Объём сделок за последние 4 квартала — 35+ сделок, что говорит о высокой ликвидности самого здания среди аналогичных новых проектов Al Jadaf. Для сравнения, по району в целом за этот же период регистрируются сотни сделок по 1BR — спрос стабильно высокий.
Аренда:
По дому и мастер-проекту нет значимого количества новых арендных контрактов (за последние 12 месяцев ни одного валидного). Весь анализ арендной доходности далее приводится только на уровне района Al Jadaf.
В районе Al Jadaf рынок аренды развит: за последние 12 месяцев зарегистрировано более 4 000 арендных контрактов на жилье, что подтверждает высокую структуру спроса.
3. Динамика цен: Al Waleed Garden 2 и Al Jadaf
Средняя цена за квадратный метр. Последние 12 месяцев:
— В доме Al Waleed Garden 2 по зарегистрированным сделкам 1BR средняя цена за м²: ~12 235 AED.
— По району Al Jadaf для 1-комнатных квартир средняя цена: ~18 258 AED за м² (тоже за последние 12 месяцев).
Здесь наблюдается ситуация, что Al Waleed Garden 2 на текущий момент продавался дешевле, чем средние значения по району на сегменте 1BR.
Динамика цен по кварталам:
— В самом доме: с III квартала 2023 по II квартал 2024 средняя цена по сделкам росла от ~11 900 до ~16 800 AED/м², затем корректировалась (~14 200 AED в IV квартале).
— В районе Al Jadaf цены после периода роста (с ~9 400–12 600 в 2022 году до 17 800–19 250 в 2023–2024 годах) также демонстрируют волатильность, но уровень сохраняется выше среднерыночного по Дубаю, подтверждая привлекательность локации.
4. Динамика и уровни аренды (по району)
В отсутствие данных по самому дому:
— Район Al Jadaf за последние 12 месяцев: средняя годовая ставка аренды жилья ~965 AED/м². По кварталам наблюдается рост от 800–830 AED/м² в 2023-м к 940+ AED/м² (последние кварталы).
По этому уровню арендной ставки — одна из самых динамичных зон Dubai Creek — продолжается поступательный рост. Новые контракты заключаются ежеквартально на объёме 1 500–2 200 сделок.
5. Соотношение цены и аренды, оценка доходности (ROI)
Расчёт ROI возможен только по району Al Jadaf (по дому данных нет).
— Актуальный уровень средней цены покупки: ~18 258 AED/м² (район, 1BR), аренды — ~965 AED/м² в год.
— Брутто-доходность (ROI): ~5,3%.
С учетом стандартных расходов при входе (DLD fee, агент, прочие — порядка 7–8% от покупки), ожидаемая чистая доходность (ROI net) — на уровне 4,9–5,0%.
Справедливый ценовой диапазон (целевой ROI 7–8%):
— Для выхода на 7–8% годовых по текущей районной аренде инвестору нужно покупать актив по цене 12 000–13 800 AED/м² и ниже. Текущие покупки по району проходят выше этого диапазона.
— В Al Waleed Garden 2, где средняя цена за м² по последним сделкам была ~12 235 AED, инвестор мог фактически получить желаемый диапазон ROI (7,0–8,0%). Особенно актуально для тех, кто приобрёл на старте продаж.
6. Выводы и рекомендации
— Ликвидность у здания высокая: за год реализовано 35+ квартир 1BR.
— В последние 12 месяцев Al Waleed Garden 2 продавался на значимый дисконт к среднерыночным ценам района, что делает его одним из самых привлекательных жилых домов Al Jadaf для ориентированных на доходность инвесторов.
— Район отличается активнейшим рынком аренды. Арендаторская база устойчива, спрос на новые домах заметно превышает средний уровень по Дубаю.
— Структурные показатели рынка (цена продажи и аренды за м²) в ближайшие годы останутся на высоком уровне благодаря развитой инфраструктуре района.
— Ключевые значения rent/price в Al Waleed Garden 2 краткосрочно выше рынка, но при дальнейшей реализации отделенных активов или росте аренды ROI может плавно опуститься к среднему районному уровню (~5,0–5,3%).
Резюме для инвестора: С точки зрения покупки нового актива по рыночной или немногим ниже цены, здание предоставило на старте практически оптимальное соотношение цены и будущей аренды. Сейчас далее ориентироваться на справедливый уровень входа стоит в диапазоне не выше 13 800 AED/м² для поддержания целевого дохода 7–8% годовых, либо использовать текущие районные уровни ROI как точку отсчёта.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае: типы собственности, особенности сделок и расходы
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Corner: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Orra Marina: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Gateway: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Mass Residence: данные DLD и реальные сделки
