Анализ ROI квартиры в The Residences: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по базе DLD здание The Residences (без уточнения корпуса или дополнительных обозначений) относится к району Al Thanyah Fifth. Данных о master-проекте не зафиксировано (пустое поле).

Структура данных по продажам:
— По 2-комнатным квартирам («2 b/r») в The Residences зафиксировано 27 сделок.
— Данных по аренде конкретно для 2-комнатных квартир в The Residences нет, но имеются актуальные и многочисленные арендные контракты по всему дому (232 сделки), что даёт достаточно материала для оценки по проекту в целом.

2. Ликвидность и частота сделок

The Residences демонстрирует устойчивую рыночную ликвидность на уровне отдельных сделок практически в каждом квартале последних лет:
— 2020–2024 годы: в среднем от 1 до 6 сделок с 2-комнатными квартирами за квартал, с пиками в конце 2022 и в течение 2023 года.
— Суммарно по дому за последние 4 года — не менее 20 сделок, что говорит о неплохом спросе на квартиры данного типа среди покупателей и инвесторов.

Арендная ликвидность:
— По всему проекту The Residences на 2-й линии района Al Thanyah Fifth заключено 232 действующих арендных контракта на все типы квартир за последние годы.
— Это свидетельствует о высокой востребованности объекта со стороны арендаторов, что важно для оценки инвестиционной перспективы.

3. Динамика цен за 3–5 лет. Сравнение: дом vs район

Цена покупки (AED за м²):

Динамика средней цены за м² по The Residences (2-комнатные квартиры):
— Квартальная динамика демонстрировала волатильность: в 2020 году — 14 000, в 2021 году — около 16 400, локальный минимум в начале 2022 года — около 12 900, восстановление и постепенное устойчивое повышение до 19 100–21 200 к последним кварталам 2024 года.
— Рост особенно заметен с 2022 года, что в целом согласуется с общерыночными тенденциями Дубая.

Динамика по району Al Thanyah Fifth (все квартиры):
— Средняя по району цена за м² была значительно ниже The Residences до 2022 года (7 000–11 000), затем произошёл заметный рост: во 2-м квартале 2023 года — 16 600, далее — до 19 600–20 800 в 2024–2025 гг.
— Таким образом, The Residences исторически торговался с премией к району, но сейчас разрыв сократился: в 2024 году средняя цена по дому — 20 900, по району — 19 800.

Распределение площадей и цен по дому компактно сгруппировано: большинство 2-комнатных квартир имеют площадь 130–155 м², ценовой диапазон за м² — от 13 000 до 21 000 AED, есть отдельные выбросы выше.

4. Динамика арендных ставок, доступность и рост

Арендные ставки (AED за м² в год):

В The Residences аренда по дому (все квартиры):
— 2020–2021: 850–1 400
— 2022: 940–1 100
— 2023: 1 000–1 210
— 2024 (последний год): 1 260–1 580 AED/м²/год; крайнее значение за последние 12 месяцев — 1 464.

По району Al Thanyah Fifth:
— 2020: ниже — 570–670
— С 2022 года устойчивый рост: 700–930
— В 2024 году — 970–1 050, крайнее среднее 976 AED/м²/год.

Таким образом, The Residences за все периоды сдавался заметно дороже, чем средние по району, и сохраняет эту премию даже с учётом общего роста рынка.

5. Средний уровень цен и аренды за последние 12 месяцев. ROI и справедливая цена

Средние значения за последние 12 месяцев:
— Средняя цена за м² покупки по дому The Residences (все квартиры): 20 864 AED
— По району: 19 825 AED
— Средняя годовая аренда по дому: 1 464 AED/м²
— По району: 976 AED/м² (оценивается отдельно для сравнения)

Расчёт доходности (ROI, грубый подход по DLD):

По The Residences:
— Брутто-доходность: 1 464 / 20 864 ≈ 7,0% годовых (без учёта расходов)
— После дисконтирования на расходы входа 7%: 1 464 / (20 864 * 1.07) ≈ 6,5% нетто

По району:
— Брутто-доходность: 976 / 19 825 ≈ 4,9%
— Нетто-доходность: 976 / (19 825 * 1.07) ≈ 4,6%

Оценка справедливой диапазонной цены для целевой доходности 7–8% годовых (по DLD, не по рекламе):
— По дому: с учётом средней аренды, диапазон инвестиционно справедливой цены — от 18 300 до 20 900 за м². Текущая рыночная цена близка к верхней границе, то есть квартира продаётся с минимальным дисконтом к уровню «инвестиционного комфорта».
— По району: справедливая цена — 12 200–14 000 за м². Судя по этому, средние сделки по району сейчас происходят с премией к доходному подходу, и инвестору потребуется существенный дисконт или ориентир на динамический рост цен.

6. Выводы о перспективах

— The Residences — объект с устойчивым спросом, высокой прозрачностью сделок и привлекательными показателями арендного рынка.
— По доходному подходу здание находится на границе инвестиционной привлекательности (брутто 7%, нетто 6,5%), тогда как средний по району показатель существенно ниже (4,6–4,9%).
— Если ориентироваться на стратегию доходности 7–8% годовых, то по текущей рыночной цене новые покупки не обеспечивают существенного запаса по доходности — возможно, потребуется ловить дисконт при индивидуальных переговорах или фокусироваться на объектах с перспективой арендного роста.
— Ликвидность по сделкам и аренде высокая. Перспектива умеренного роста капитальной стоимости сохраняется на горизонте 3–5 лет при благоприятной рыночной конъюнктуре.