Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание SUNSHINE RESIDENCE находится в районе Nadd Hessa и мастер-проекте Silicon Oasis. При детализации по сделкам зафиксировано присутствие квартир типа Studio (студия), а значение «0BR» в вашем фильтре соответствует именно этому типу.
В базе зарегистрировано 73 сделки по зданию SUNSHINE RESIDENCE, из них только 6 за последние 12 месяцев и только по студиям. Других отдельных продаж по «0BR» не обнаружено, поэтому анализ фокусируется на студиях (Studio). На уровне района Nadd Hessa за последние 12 месяцев проведено более 4300 сделок с квартирами, что позволяет построить надежные бенчмарки для сравнения.
2. Динамика и уровень цены за квадратный метр
По дому:
— Все зарегистрированные продажи студий в доме SUNSHINE RESIDENCE прошли только во втором квартале 2025 года; все сделки относятся именно к студиям, средняя цена составила 9645 AED/м².
— В диапазоне последних 12 месяцев других сделок со студиями в этом доме не найдено.
По району Nadd Hessa:
— Средняя цена продажи квартир (квартира, жильё) за последние 12 месяцев — 14 381 AED/м² (большой объём сделок, распределение по площадям от 10 до 1 000 м²).
— Квартальная динамика фиксирует значительный рост цен с конца 2023 до 2025 года: с уровней 8–9 тыс. AED/м² (2024) рынок ускорился до 15 000+ AED/м² (2025). В самом доме первые сделки прошли заметно ниже средней по району: текущий уровень в самом доме отстаёт от районного бенчмарка.
3. Динамика и уровень арендной ставки
По дому:
— За последние 12 месяцев по студиям в SUNSHINE RESIDENCE было заключено 4 арендных контракта с годовой средней ставкой аренды 662 AED/м².
— Долгосрочная квартальная динамика по дому: в 2020–2022 гг. арендные ставки по студиям значительно ниже (400–600 AED), начиная с 2024 года они вплотную подошли к 660–730 AED/м², что соответствует и текущему рынку в доме.
По району:
— Средняя арендная ставка по квартирам (жильё) в районе Nadd Hessa за последние 12 месяцев — 757 AED/м²/год (исключены выбросы и коммерция).
— Районный рынок демонстрировал стабильный рост арендных ставок с 2020 года, особенно в 2023–2025 гг.: переход с 500–600 до 750 AED/м².
4. Сравнение объекта и района, инвестиционный потенциал
SUNSHINE RESIDENCE заметно дешевле районного бенчмарка: текущая цена продажи студий 9645 AED/м², в то время как в районе — 14 381 AED/м². Это указывает либо на инвестиционный дисконт (менее премиальное здание, небольшой спрос в доме, стартовый выход на рынок) либо на привлекательность входа в проект для инвестора.
Арендная ставка дома немного уступает району: 662 AED/м² против 757 AED/м², однако разница не столь существенна, как в ценах на продажу.
5. ROI, Net-доходность, справедливый диапазон цены
Рассчитанная валовая годовая доходность (ROI bruto) по DLD-данным:
— Для SUNSHINE RESIDENCE (студии): 6,9% годовых (662 / 9645)
— Для района Nadd Hessa: 5,3% годовых (757 / 14 381)
При корректировке на транзакционные расходы (около 7% от цены покупки) чистая доходность (ROI net) по дому снизится примерно до 6,4%, по району — до 5,0% годовых.
С точки зрения «справедливой цены для инвестора» (выход на 7–8% годовых):
— По дому: справедливый диапазон, исходя из аренды, составляет 8 280 – 9 460 AED/м² (662/0,08 и 662/0,07). Текущие сделки по дому проходят ближе к верхней границе диапазона инвестора, то есть дом по фактическим сделкам привлекательнее района при ориентации на доход.
— По району: справедливая для инвестора цена (выход на 7–8%) составит 9 460 – 10 814 AED/м², что на 25–34% ниже фактической средней цены последних сделок по району.
6. Ликвидность и перспективы
В доме сделки крайне редки (всего 6 студийных продаж), что говорит о среднем уровне ликвидности (ограниченный выбор квартир и небольшое кол-во контрактов), но район Nadd Hessa — один из наиболее ликвидных в классе доступных инвестиций, на рынке присутствует устойчивый спрос (сотни и тысячи сделок и арендных договоров в квартал).
Для инвестора SUNSHINE RESIDENCE сейчас выглядит как стартовый проект с привлекательным входом по цене, доходность по факту подтверждена DLD‑контрактами на уровне 6,5–7% валовой (до 6,4% net с учетом расходов), что выше средней по району.
Рынок района в целом находится в фазе активного роста, как по ценам, так и по аренде — потенциал для будущих покупателей присутствует, однако дисконт в ценах дома относительно района может сохраниться либо сократиться по мере заполнения проекта.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Burj Khalifa Zone 3 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в LUMA PARK VIEWS: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Azizi Venice 10 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Binghatti House: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Al Seef Tower – анализ 2026
