Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание PRIME GARDENS (полное совпадение с фильтром) по данным DLD находится в районе Al Barshaa South Third, мастер-проект Arjan. В проекте представлены сделки по квартирам с данным названием, в том числе по двухкомнатным (2 b/r).
2. Ликвидность и спрос
По дому PRIME GARDENS зафиксировано 40 сделок c двумя спальнями (2BR), что отражает средне-низкую ликвидность для нового объекта. Для района Al Barshaa South Third объём сделок существенно выше — более 4500 сделок за последние 12 месяцев только по квартирам (данные с учетом фильтров по residential и площади).
На рынке аренды по самому дому PRIME GARDENS не зафиксировано ни одного валидного арендного контракта по двухкомнатным квартирам. На уровне района Al Barshaa South Third заключено более 12 000 контрактов по квартирам за последний год — рынок аренды отличается выраженной ликвидностью и прозрачностью, что полезно при сравнении с аналогами.
3. Динамика и уровень цен продаж (за 2BR)
По дому PRIME GARDENS (2BR) средняя цена за кв.м за последние 12 месяцев составила 12 093 AED (при 5 сделках). На уровне района Al Barshaa South Third средняя цена за последние 12 месяцев выше — 14 584 AED/м² (более 4500 сделок, что обеспечивает высокую статистическую надёжность).
Помесячная и поквартальная динамика дома PRIME GARDENS (2BR) за 2022–2025 гг. характеризуется сильными колебаниями, что типично для новых проектов на ранней/средней стадии сдачи:
— В III квартале 2024: 9 011 AED/м²
— В IV квартале 2024: 13 321 AED/м²
— В последних кварталах 2025: около 12 100 AED/м² (по единичным сделкам)
Диапазон виляет между 9 000 и 13 000 AED/м² даже в течение года.
Для района в целом динамика за последние 3–4 года отражает стабилизацию и поступательный рост:
— Конец 2021 – начало 2022: 10 200–11 300 AED/м²
— В 2023: 10 600–13 800 AED/м²
— В 2024: 13 400–13 650 AED/м²
Таким образом, PRIME GARDENS продаётся текущими собственниками или застройщиком с дисконтом к средней районной цене на 17–20%. Такой разрыв типичен либо для отдельных ценовых акций, либо для специфики проекта/качества, либо для еще незавершённых объектов.
4. Арендный рынок
По PRIME GARDENS по данным DLD за последний год отсутствуют сделки аренды по двухкомнатным квартирам. Аналогичная ситуация для master-проекта Arjan.
На уровне района Al Barshaa South Third средняя годовая ставка аренды за кв.м по квартирам за последние 12 месяцев составила 936 AED, по 12 124 контрактам (высокая надёжность). Помесячно-квартально рынок показывает устойчивый рост:
— Средние значения в 2023: 690–754 AED/м²/год
— К началу 2025: 870–985 AED/м²/год
5. Текущие уровни доходности (ROI)
Для PRIME GARDENS прямой расчёт ROI невозможен из-за отсутствия свежих контрактов аренды по дому; приводится ориентир по району (Al Barshaa South Third):
— Средний ROI на уровне брутто: 936 / 14 584 ≈ 6,4% годовых.
— Если учесть стартовые расходы (около 7–8% на старте), сетевой ROI для района будет на уровне 5,9–6,0%.
Сравнение с «инвестиционно справедливым диапазоном цен» для целевой доходности 7–8% годовых:
— Ориентировочный диапазон справедливых цен: 936 / 0,08 = 11 700 AED/м² — 936 / 0,07 ≈ 13 370 AED/м².
— Дом PRIME GARDENS: 12 093 AED/м² – цена попадает в диапазон fair value для цели 7–8% при аренде по рынку.
— Район: 14 584 AED/м² — требуется дисконт, чтобы достичь ROI 7–8% в среднем по району.
6. Перспективы
— Ликвидность: для инвесторов высока на районном уровне, по отдельному дому — зависит от темпов заселения.
— Темпы роста цен: район показывает уверенный рост как по продажам, так и по аренде; PRIME GARDENS торгуется с заметным дисконтом.
— Ожидания по доходности: при условии выхода арендных ставок по дому на уровень районных — диапазон инвестиционной привлекательности 7–8% достижим. Если в доме аренда будет дешевле — возможна просадка доходности по сравнению с районом.
— Риски: отсутствие подтверждённых DLD-договоров аренды по PRIME GARDENS пока не позволяет гарантировать доходность инвестору — надо ориентироваться на районные цифры.
Заключение: При текущей цене за м² в PRIME GARDENS двухкомнатная квартира может быть интересной для инвестора, если удастся сдать её по рыночным ставкам Al Barshaa South Third. Объект размещён с небольшим дисконтом к «инвесториентированным» ценам, район демонстрирует востребованность и рост. Недостаток — отсутствие данных о реальной аренде конкретно в доме.
Рекомендуемые статьи
- Как контролировать оплату коммунальных услуг в Дубае через DEWA: полный гид для арендаторов и инвесторов в недвижимость
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Binghatti Gate – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в The Paragon by IGO: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Al Waleed Garden 2: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае: типы собственности, особенности сделок и расходы
