1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: здание Prime Residency 3 по данным DLD полностью относится к району Jabal Ali First и мастер-проекту Al Furjan. В базе сделок DLD для данного здания и типа квартир Studio (0BR) зафиксировано большое количество продаж (более 450 сделок), что позволяет уверенно анализировать не только сам дом, но и сравнивать его с бенчмарком по всему мастер-проекту Al Furjan.
2. Ликвидность и объём сделок
Ликвидность в Prime Residency 3 очень высокая: с 2021 года объем сделок по студиям остается значительным — регулярно фиксируется от 10 до 100+ сделок в квартал, особенно активна была реализация в 2021–2022 гг. Такие показатели говорят о высоком спросе и хорошем признании проекта среди покупателей в своем сегменте. Ликвидность в аренде подтверждается наличием большого числа действующих контрактов (более 200 новых договоров аренды студий за последний год только по данному зданию).
3. Динамика цен на продажу и арендные ставки (квартальная детализация)
— По Prime Residency 3:
— Средняя цена за квадратный метр студий в 2021–2022 годах колебалась на уровне 11 300–11 900 AED/м².
— В 2023 году произошёл рост, особенно заметен скачок во втором полугодии до 12 900–13 200 AED/м².
— В последние 12 месяцев средняя цена по сделкам составила 15 191 AED/м² (прирост более 15% по сравнению с предыдущим годом).
— По всему Al Furjan (студии):
— Динамика схожа: в 2021–2022 годах средняя цена была 11 100–11 700 AED/м², в 2023 году — около 11 500–13 000 AED/м², а за последний год — 14 501 AED/м².
— Темпы роста в Prime Residency 3 даже немного обгоняют средний по мастер-проекту.
Аренда по данным DLD:
— По самому дому Prime Residency 3 средняя фактическая годовая аренда студий за последние 12 месяцев: 1 373 AED/м².
— По Al Furjan средняя по мастер-проекту студий — 1 277 AED/м² за тот же период.
— В 2024 году аренда в Prime Residency 3 сохраняет лидирующую позицию относительно Al Furjan по уровню psm.
4. ROI, диапазон справедливой цены, рекомендации
Брутто-доходность (ROI) по дому на текущих ценах:
— ROI_brutto (Prime Residency 3): около 9,0% годовых по реальным DLD-сделкам за последние 12 месяцев.
— ROI_brutto (Al Furjan, студии): около 8,8% годовых.
— После корректировки на стандартные входные расходы (~7–8%) получаем ориентировочную нетто-доходность (ROI_net) для дома: 8,3–8,4% (выше, чем целевой для большинства инвесторов в сегменте студий Al Furjan).
— Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентирующегося на 7–8% годовых доходности, для Prime Residency 3: примерно 17 200–19 600 AED/м², то есть текущий рынок даёт инвестору даже сверхдоходность при покупке по средним ценам последних 12 месяцев.
5. Выводы и перспективы
— Prime Residency 3 — один из самых ликвидных объектов среди новых студий Al Furjan, с активным оборотом на первичном и вторичном рынке, устойчивым спросом в аренде и заметным приростом цен.
— Доходность по данному дому на практике превышает даже верхнюю границу стандартного целевого интервала для массового сектора Al Furjan, что подтверждает как инвестиционную привлекательность, так и реальные возможности для сдачи в аренду.
— Динамика по району также остаётся ярко восходящей, хотя и чуть менее выражена, чем по анализируемому дому.
— В ближайшие 1–2 года потенциал для дальнейшего роста ограничен тем, что темпы прироста цен (более 15% в год) вряд ли будут устойчиво повторяться, однако ликвидность, востребованность аренды и ценовой бенчмарк позволяют говорить о сохранении привлекательных показателей доходности без необходимости дисконтирования от текущего рыночного уровня.
— Диапазон справедливой цены для доходных инвесторов находится выше рыночного, что говорит об отсутствии давления на дисконт и возможности держать цену при продаже/аренде.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Artesia A – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в DIAMOND VIEWS 3: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в OLYMPIC PARK 2: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Viewz by DANUBE – анализ 2026
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Binghatti Flare – анализ 2026
