1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По сведениям сделок DLD, дом SHAMS расположен в районе Wadi Al Safa 2 и относится к мастер-проекту Liwan1 (проект QPOINT LIWAN-R019). Все дальнейшие бенчмарки будут строиться для района Wadi Al Safa 2, что подтверждено данными DLD.
Структура базы подтверждает: по дому SHAMS (именно среди студий) зафиксировано в DLD 37 сделок с 2020 года по нынешнее время. Арендных контрактов по студиям непосредственно внутри SHAMS либо по проекту QPOINT LIWAN-R019 нет, поэтому все показатели аренды строятся по району Wadi Al Safa 2.
2. Объем и динамика сделок по дому
Зафиксировано умеренное количество сделок (37) за последние 5 лет, что говорит о живом, но не крайне активном рынке.
В каждом квартале с 2020 года отмечаются единичные продажи (от 1 до 5 сделок за квартал), что типично для недавно построенных домов/небольших проектов. В последние несколько кварталов объём сделок сохраняется на стабильном уровне.
3. Динамика цен за квадратный метр
По дому SHAMS среди студий ценообразование за последние 12 месяцев определить не представляется возможным — в выборке нет достаточного объёма актуальных сделок, чтобы посчитать среднюю цену за м² непосредственно по дому.
Для района Wadi Al Safa 2 по сделкам со студиями за последние 12 месяцев средняя цена продажи составляет 16 870 AED за м².
Если смотреть на динамику квартальных средних по району Wadi Al Safa 2 за последние годы, видно, что цены студий устойчиво росли: с диапазона 8 500–10 000 AED/м² в 2022-2023 годах до текущих 16 800–17 500 AED/м² в 2024-2025. Это соответствует росту примерно на 70–90% за три года.
4. Анализ аренды и доходности
Внутри SHAMS или по проекту QPOINT LIWAN-R019 за последние 12 месяцев в DLD не зафиксировано ни одного арендного контракта по студиям.
На уровне района Wadi Al Safa 2 средняя годовая аренда студий за последние 12 месяцев составляет 944 AED за м².
Динамика по району показывает быстрый рост аренды: с уровней 520–600 AED/м² в 2021–2022 до почти 950–1000 AED/м² к середине 2025 года.
Важно: расчёт доходности возможен только на уровне района, так как по дому нет подтверждённой статистики аренды.
При текущем соотношении средней аренды и средней цены продажи в районе Wadi Al Safa 2:
• Брутто-доходность (ROI_brutto) по студиям составляет 5,6% годовых (944 / 16 870).
• С учётом транзакционных и сопутствующих расходов (7–8% от цены покупки) «чистая» доходность (ROI_net) оценивается примерно в 5,2–5,3% годовых.
Оценка «справедливого диапазона цены» попадает в коридор 11 800 – 13 500 AED за м² (если инвестор нацелен на 7–8% годовых именно по подтверждённой аренде). Текущий рыночный уровень выше — для целей доходной инвестиции он выглядит завышенным без дополнительных факторов роста или уникальной локации.
5. Сравнение с рынком и ликвидность
Ликвидность рынка студий в районе устойчивая — по Wadi Al Safa 2 зафиксировано >2 400 арендных и активный поток купли-продаж.
По темпам роста цен и аренды видно, что как сделки, так и спрос на аренду стабильно растут последние три года. Однако по дому SHAMS отсутствуют данные по аренде: потенциальный инвестор не может гарантированно ориентироваться именно на внутрикомплексный спрос без дополнительных рыночных исследований.
6. Выводы и перспективы
Шаговый рост и по сделкам, и по аренде студий в районе Wadi Al Safa 2 сохраняется на высоком уровне, в последние 12 месяцев цены устойчиво приблизились к отметке 17 000 AED/м², а аренда — к 950 AED/м²/год.
Премия к «справедливой» доходной цене сейчас ощутима, поэтому входящий инвестор должен оперировать не только текущей доходностью (которая не превышает 5,2–5,3% нетто по району), но и учитывать возможный прирост капитала, который ранее действительно наблюдался, но не может быть гарантирован в будущем.
Прямых расчётов рентабельности для SHAMS или даже для проекта QPOINT LIWAN-R019 сделать нельзя — в DLD нет действующих контрактов аренды студий внутри дома. Для любого расчёта инвесторских сценариев по доходной недвижимости в этой локации необходимо ориентироваться исключительно на подтверждённые показатели по району.
Машиночитаемые данные для построения графиков далее:
Рекомендуемые статьи
- Как продать жильё в Дубае в Santorini – анализ 2025
- Как продать недвижимость в Дубае в Seven Palm – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Al Fattan Marine Towers: данные DLD и реальные сделки
- Виллы в Абу-Даби: лучшие районы для покупки иностранцами
- Как продать апартаменты в Дубае в The One at Jumeirah Village Triangle – анализ 2025
