Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: на основании данных DLD, дом Nadine Residences находится в районе Jabal Ali First, мастер-проект Al Furjan. В анализе использовались данные по сделкам и аренде именно для этого района и мастер-проекта. Запросы строились по фильтрам на комнатность (1 спальня – 1BR).
2. Частота сделок и динамика цен по Nadine Residences (1BR)
Зафиксировано 13 сделок по 1BR в доме Nadine Residences за всё время наблюдения (в базе DLD). Динамика средней цены за квадратный метр по кварталам за последние годы:
— 1 квартал 2024: средняя цена за м² – 11 256 AED (10 сделок)
— 2 квартал 2024: средняя цена за м² – 12 657 AED (1 сделка)
— 4 квартал 2024: средняя цена за м² – 14 259 AED (2 сделки)
В базе отсутствуют подтверждённые сделки за последние 12 месяцев (по фильтру последних 12 месяцев – значение отсутствует). Это может быть связано с низкой ликвидностью или тем, что большинство сделок приходилось на более ранние периоды сдачи объекта.
В районе Jabal Ali First (1BR) средняя цена за м² за последние 12 месяцев составила 19 649 AED – заметно выше, чем исторические уровни по самому дому. Это указывает на потенциал роста или на то, что дом относится к практичному бюджету на фоне района.
3. Данные по аренде
1BR квартиры в Nadine Residences не были замечены по арендным контрактам в DLD за всё время. Такая же ситуация с мастер-проектом Al Furjan: валидных контрактов на аренду 1BR не найдено. По району Jabal Ali First статистика следующая: всего зафиксировано около 148 000 валидных арендных контрактов по жилым квартирам, то есть район крупный и очень ликвидный по аренде в целом.
Средняя годовая арендная ставка за м² по жилым квартирам в Jabal Ali First за последние 12 месяцев – 875 AED/м². По тренду за последние 3–4 года виден устойчивый рост ставок: если в 2021 году средняя ставка была 500–550 AED/м², то к 2023 году она поднялась к 700 AED/м², а в 2024 выходит на 775–800 AED/м².
4. ROI и доходность
Данные позволяют посчитать базовые ориентиры для района:
— ROI_brutto (район Jabal Ali First, усреднённо): 875 / 19 649 = 4.5% годовых брутто.
— ROI_net, если учесть стартовые транзакционные расходы порядка 7% (DLD-fee, брокер, оформление): оценочно 4.5% / 1.07 ≈ 4.2% годовых на входе.
Специфических значений цены за м² и аренды по дому нет за последние 12 месяцев, поэтому ROI по самому Nadine Residences оценить не представляется возможным. Для района доходность на текущем рынке находится ниже инвестиционно-стремящегося уровня 7–8%.
«Справедливый» ценовой диапазон для покупки с целью получения доходности 7–8% годовых по району:
— при ставке 875 AED/м² аренды:
— для 7%: 875 / 0.07 = 12 500 AED/м²
— для 8%: 875 / 0.08 = 10 900 AED/м²
Текущие рыночные уровни по району (19 650 AED/м²) существенно выше этого диапазона, что указывает на необходимость дисконта для нового инвестора, нацеленного на эти значения доходности.
5. Ликвидность района и выводы
— По Nadine Residences рынок умеренно ликвиден: зафиксированы сделки с 1BR, но большинство – не в последние 12 месяцев.
— Ликвидность района Jabal Ali First высокая, в базе большое количество сделок и аренды по квартирам.
— За последние 3–4 года отмечен устойчивый рост арендных ставок в районе, но он компенсировался ростом продажных цен, и доходность на сделку в среднем составляет 4–4,5% годовых до вычета расходов.
— Для инвестора Nadine Residences скорее интересен как вариант «бюджет ниже района» – исторические цены по 1BR значительно уступают средним по Jabal Ali First.
— Для инвестиционной доходности 7–8% требуется входить по ценам, заметно ниже текущего рынка, либо рассматривать долгосрочную стратегию на рост ставок аренды.
Рекомендуемые статьи
- Покупка недвижимости в ОАЭ: как выбрать недвижимость, работать с агентами и понимать цены в Дубае
- Анализ ROI квартиры в VICTORIA RESIDENCY: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 39: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в SUNCITY HOMES: данные DLD и реальные сделки
- Недвижимость и инфраструктура Фуджейры: стратегический взгляд для инвесторов, ориентированных на ОАЭ и Дубай
