Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по базе DLD дом VICTORIA RESIDENCY расположен в районе Jabal Ali First, мастер-проект Al Furjan. Для анализа использованы фильтры только по сделкам и аренде с прямым совпадением названия здания (project_name_en = ‘VICTORIA RESIDENCY’) и по району (area_name_en = ‘Jabal Ali First’). Данные по комнатам: отдельный анализ для 1-комнатных квартир.
Объём данных: по VICTORIA RESIDENCY зафиксировано 206 продаж и 330 арендных контрактов. По району Jabal Ali First массив данных крупный — десятки тысяч сделок и контрактов.
2. Ликвидность
За последние 12 месяцев по 1-комнатным квартирам в VICTORIA RESIDENCY заключено 16 сделок. Это устойчивый уровень ликвидности для отдельного здания. По аренде за аналогичный период в доме зарегистрировано 26 контрактов (по всем жилым кв., большинство из которых — 1BR и 2BR).
По району Jabal Ali First спрос выше на порядок: квартально проходит 300–700 сделок 1BR и тысячи арендных контрактов. Это говорит о высокой ликвидности, широкой базе арендаторов и покупателей.
3. Динамика цен на квартиры (продажи)
По 1BR в VICTORIA RESIDENCY средняя цена сделки за м² за последние 12 месяцев: 12 685 AED/м². Диапазон цен за последние 12 мес. — от 8 760 до 22 392 AED/м² (в контрактных продажах встречаются отдельные выбросы).
Динамика по кварталам (дом, 1BR):
— 2023 Q4: 9 359
— 2024 Q1: 9 484
— 2024 Q2: 10 125
— 2024 Q3: 10 295
— 2024 Q4: 10 258
— 2025 Q1: 16 317
— 2025 Q2: 11 621
— 2025 Q4: 10 749
Наблюдается умеренный рост цен в 2024, скачок в начале 2025 года с дальнейшей волатильностью. Средний уровень ниже, чем по району.
Районный бенчмарк (Jabal Ali First, 1BR):
— Средняя цена за м² по району за последние 12 месяцев (по последним кварталам) варьируется в пределах 12 000–13 500 AED/м², есть пики до 23 500 AED/м², однако средние уровни стабильно выше, чем у VICTORIA RESIDENCY.
В целом 1-комнатные квартиры в анализируемом доме торгуются с минимальной скидкой к среднему уровню района.
4. Динамика арендных ставок
По VICTORIA RESIDENCY средняя годовая аренда за м² за последние 12 месяцев: 828 AED/м² (от 472 до 1 096 AED/м²), 26 контрактов (основной пул — 1BR).
Квартальная динамика (по всему дому, 2023–2025):
— 2023 Q4: 689
— 2024 Q1: 667
— 2024 Q2: 727
— 2024 Q3: 644
— 2024 Q4: 736
— 2025 Q1: 898
— 2025 Q2: 750
— 2025 Q3: 721
— 2025 Q4: 863
Аренда росла на протяжении 2024–2025 годов; существенный прирост — к концу 2024 и в 2025 году. По текущим ставкам дом немного отстаёт от районных значений.
Район Jabal Ali First (все жилые квартиры):
— Средняя аренда за м² в районе на протяжении года: 780–815 AED/м², квартальные пики до 970 AED/м².
По арендным ставкам VICTORIA RESIDENCY чуть выше самых массовых предложений, но в пределах общего диапазона Al Furjan.
5. Сравнение текущих уровней цен и аренды (последние 12 месяцев)
— Средняя цена за м² по дому (продажи, 1BR): 12 685 AED/м²
— Аналогичная цена по району Jabal Ali First по последним кварталам: 12 240–13 500 AED/м²
— Средняя аренда за м² по дому: 828 AED/м²
— Аналогичная аренда по району: 780–815 AED/м²
Дом сопоставим с районом по цене продажи, по аренде показывает чуть более высокие значения (естественно возможен разброс по типу и году сдачи квартиры).
6. Экономика и доходность (ROI)
Расчёт по VICTORIA RESIDENCY (на уровне дома, все 1BR, последние 12 мес.):
— Валовый ROI (без учёта расходов): 828 / 12 685 ≈ 6,5% годовых для типичной квартиры по DLD-контрактам.
— Нетто-доходность после транзакционных расходов (примерно 7% от цены входа): 6,5% / 1,07 ≈ 6,1% годовых.
Районный бенчмарк:
— ROI по району последние 12 мес.: 780 / 12 500 ≈ 6,2% годовых, после расходов — 5,8%.
Таким образом, доходность в доме немного выше средней по району за счёт чуть более высокой аренды либо чуть меньшей цены входа.
Справедливый инвестиционный диапазон цены для yield 7–8% годовых по фактической аренде (дом): 10 350–11 825 AED/м².
Текущая средняя рыночная цена превышает этот справедливый диапазон на 7–22%. Для достижения доходности 7–8% инвестору потребуется либо дисконт к рынку, либо более высокая ставка аренды.
7. Перспективы, выводы для инвестора
— VICTORIA RESIDENCY — ликвидный дом в зрелом районе с высоким спросом и стабильной арендной базой.
— Динамика цен показывает некоторый рост на протяжении 2023–2025, однако рыночная волатильность значительна, диапазон цен крайне широк.
— Дом чуть отстаёт от верхних цен района, по аренде соответствует средней планке Al Furjan.
— Инвестиционная доходность (6,1% нетто) характерна для сегмента готовых массовых домов без премиальных характеристик. Для выхода на 7–8% потребуется вход с дисконтом.
— Перспектива для покупателя — умеренно-ростовая, доходная — типовая для Al Furjan. Основная конкуренция — с новым объемом предложения в районе. Для быстрой сдачи 1BR почти всегда найдётся арендатор.
— В случае приобретения по рыночной цене ROI окажется чуть ниже целевого уровня топовых инвесторов.
Рекомендуемая стратегия: ориентироваться на сделки ближе к нижним границам диапазона (8 800 – 11 000 AED/м²), при ставке аренды 820–840 AED/м² получится доходность около 7% годовых (нетто), что соответствует среднерыночным инвестиционным ожиданиям.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 39: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в SUNCITY HOMES: данные DLD и реальные сделки
- Недвижимость и инфраструктура Фуджейры: стратегический взгляд для инвесторов, ориентированных на ОАЭ и Дубай
- Как продать квартиру в Дубае в The Aldea – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Boulevard Point: данные DLD и реальные сделки
