Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание The Paragon by IGO расположено в районе Business Bay, мастер-проект также Business Bay. Фильтрация данных отчетности проводилась по строгому совпадению имени здания, типу квартиры (2 спальни), только для жилых квартир типа Flat.
2. Доступность и структура данных в базе DLD
Зафиксировано 38 сделок купли-продажи двухкомнатных квартир в доме The Paragon by IGO с момента ввода данных. В последние 12 месяцев по данному дому были заключены сделки, что позволяет оценить динамику и текущий уровень цены.
По аренде: ни одного зафиксированного арендного контракта на двухкомнатные квартиры, а также по всему дому и мастер‑проекту The Paragon by IGO в DLD за последние 12 месяцев не найдено. Бенчмарки по аренде рассчитывались по агрегированным данным по району Business Bay.
3. Динамика сделок и цен в The Paragon by IGO (2BR)
Активная частота сделок пришлась на 2022–2023 годы, пик — в 4 квартале 2022 года (13 сделок), далее объем снизился.
Средняя цена за квадратный метр (AED/м²) по кварталам:
— 3 кв. 2022: 12 673
— 4 кв. 2022: 15 196
— 2–3 кв. 2023: 15 633–15 843
— 1 кв. 2024: 14 969
Ближайшие к текущему периоду сделки (последние 12 месяцев): средняя цена покупки — 16 475 AED/м².
4. Сравнение с районом Business Bay (2BR, квартирный рынок)
По 2-комнатным квартирам Business Bay уровень средней цены за м² за последние 12 месяцев: 23 747 AED/м², что заметно выше стоимости в The Paragon by IGO.
Динамика по району с 2022 г.: рост с 18 200 до 22 733–26 661 AED/м² за последние кварталы, при этом динамика в The Paragon by IGO уступает району как по абсолютной цене, так и по приросту.
5. Аренда и доходность (ROI)
По самому дому и мастер-проекту The Paragon by IGO зафиксированных арендных контрактов двухкомнатных квартир нет. Даже по всему дому и мастер-проекту — отсутствуют валидные сделки в последние годы.
Для оценки бенчмарка использована средняя арендная ставка по Business Bay (за все типы квартир, выборка 84 167 контрактов):
— Средняя годовая аренда за м² за последние 12 месяцев: 1 324 AED/м²
— Рост аренды в Business Bay за последние 2 года значительный: с 998 (2023 начало) до 1 324 AED/м² (последний год).
Расчет доходности (ROI) исключительно по району:
— Грубая доходность для инвестора в Business Bay: 1 324 / 23 747 ≈ 5,6% годовых (brutto, без учета расходов)
— Net доходность (с учетом входных расходов 7% — DLD fee, агентская комиссия, вычеты): 5,6% / 1,07 ≈ 5,2% годовых
6. Справедливый диапазон цены для инвестора (7–8% ROI)
При текущем уровне аренды (1 324 AED/м²), чтобы выйти на доходность 7–8% в Business Bay, справедливый диапазон цены для инвестора:
— Нижняя граница (для 8% ROI): 1 324 / 0,08 = 16 550 AED/м²
— Верхняя граница (для 7% ROI): 1 324 / 0,07 = 18 914 AED/м²
Рыночная цена по дому The Paragon by IGO (16 475 AED/м², базы DLD) ближе к нижней границе допустимого диапазона для доходности 8%, но существенно ниже средней по району.
Это делает объект потенциально интересным для инвестора, ориентированного на долгосрочный доход, при условии достижения типовой по Business Bay аренды.
7. Ликвидность и перспективы
— Сделки в доме завершались активно до 2024 года включительно, после наблюдается спад. Средняя цена — устойчивая, но ниже района.
— Район Business Bay имеет активно растущий рынок аренды и продаж, ликвидность остается очень высокой.
— Основная зона риска — отсутствие реальных DLD‑аренд в самом доме, следовательно, расчетная доходность ориентируется исключительно на районные бенчмарки, что добавляет неопределенности (особенно для новых/не раскрученных домов).
8. Итоговые выводы
— Дом The Paragon by IGO (2BR) продается заметно дешевле средней по Business Bay.
— Доходность при покупке по типовой цене дома и аренде по уровню района близка или даже превышает районный ориентир (7–8%).
— Для итоговой финансовой оценки и принятия инвестиционного решения критично уточнить фактическую рыночную аренду именно в данном доме — при нынешнем профиле сделок и уровне цен house-offer выглядит конкурентоспособным.
— Район Business Bay — подтвержденно устойчивый спрос, стабильно растущие арендные ставки, высокая ликвидность вторичного рынка.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Al Waleed Garden 2: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае: типы собственности, особенности сделок и расходы
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Corner: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Orra Marina: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Gateway: данные DLD и реальные сделки
