Недвижимость в Дубае продолжают покупать: в 2025 году зарегистрировано 166 267 сделок с квартирами против 35 738 в 2021-м, а за январь–август 2026 года — уже 86 391. Массовый покупатель здесь определяется не гражданством и не именем, которых в реестре нет, а чеком и выбором объекта: в 2025 году 55,8% квартирных сделок пришлись на диапазон 1–3 млн AED, ещё 31,4% — на объекты дешевле 1 млн AED. В 2026 году доля сделок на 1–3 млн AED составляет 51,1%, а доля доступного сегмента до 1 млн AED — 37,2%. Основной спрос сосредоточен на квартирах, прежде всего на офф-плане, а не только на дорогих виллах и объектах для сверхбогатых покупателей.
Что реестр может и не может сказать о покупателях
Вопрос «кто покупает недвижимость в Дубае» часто пытаются свести к национальностям, профессиям или капиталу конкретных групп. В реестре сделок нет персональных данных покупателей, поэтому нельзя достоверно назвать доли покупателей по гражданству, стране происхождения, возрасту или роду занятий. Цифры о «главных национальностях покупателей» без доступа к таким данным не отвечают на вопрос по реестру.
Зато видно другое: сколько объектов продано, какой у сделок ценовой диапазон, выбирают ли покупатели готовое жильё или строящийся объект, в каких районах заключается больше договоров и есть ли у купленных квартир потенциальный спрос со стороны арендаторов.
Такой подход даёт более проверяемый ответ. Если 87,2% квартирных сделок 2025 года находятся ниже 3 млн AED, рынок нельзя описать как узкий рынок только для миллионеров. Если число договоров аренды измеряется сотнями тысяч, утверждение, что в городе некому жить в новых домах, тоже требует более точной проверки.
Для сопоставления текущих показателей по сделкам, стоимости метра и доле офф-плана можно использовать живые цифры рынка недвижимости Дубая. Они полезнее общих оценок, потому что показывают структуру операций, а не только отдельные дорогие продажи.
Сколько квартир покупают: рост сделок с 2021 по 2026 год
Число зарегистрированных квартирных сделок выросло с 35 738 в 2021 году до 62 591 в 2022-м, 93 837 в 2023-м, 136 617 в 2024-м и 166 267 в 2025-м. Это не означает, что цена каждого объекта обязана расти: количество сделок и цена — разные показатели. Но факт остановки рынка такая динамика не подтверждает.
| Год | Сделок с квартирами | Изменение структуры спроса |
|---|---|---|
| 2021 | 35 738 | 48,2% сделок дешевле 1 млн AED |
| 2022 | 62 591 | 45,6% в диапазоне 1–3 млн AED |
| 2023 | 93 837 | 44,5% в диапазоне 1–3 млн AED |
| 2024 | 136 617 | 51,7% в диапазоне 1–3 млн AED |
| 2025 | 166 267 | 55,8% в диапазоне 1–3 млн AED |
| 2026, январь–август | 86 391 | 51,1% в диапазоне 1–3 млн AED |
2026 год неполный, поэтому его нельзя сравнивать с полным 2025 годом как итоговый результат. Однако 86 391 сделка за первые восемь месяцев — это уже больше годового результата 2022 года и почти сопоставимо с полным 2023 годом.
По всем типам недвижимости в 2025 году квартиры и другие отдельные юниты формировали самую большую категорию: 175 916 сделок со средней ценой 1 971 054 AED. Для сравнения, зарегистрировано 17 001 сделка с виллами, 21 494 сделки с землёй и 613 сделок со зданиями. Средняя цена виллы составила 5 124 626 AED, земельного участка — 9 201 530 AED, здания — 31 524 341 AED.
Это объясняет, почему статистика квартир лучше отвечает на вопрос о массовом покупателе. Покупатель отдельного юнита с бюджетом около 1–3 млн AED количественно влияет на рынок сильнее, чем редкие сделки по зданиям или крупным земельным участкам.
Как изменился массовый чек
В 2021 году крупнейшим сегментом были квартиры дешевле 1 млн AED: на них приходилось 48,2% сделок. Диапазон 1–3 млн AED занимал 40,4%. К 2024 году соотношение изменилось: доля сделок до 1 млн AED снизилась до 35,9%, а сегмент 1–3 млн AED вышел на 51,7%.
В 2025 году этот сдвиг сохранился. На квартиры стоимостью 1–3 млн AED пришлось 55,8% сделок — более половины рынка. Доля сегмента до 1 млн AED составила 31,4%, диапазона 3–10 млн AED — 11,7%, а объектов от 10 млн AED — 1,2%.
| Сегмент | Доля сделок 2021 | Доля сделок 2025 | Доля сделок 2026, январь–август |
|---|---|---|---|
| До 1 млн AED | 48,2% | 31,4% | 37,2% |
| 1–3 млн AED | 40,4% | 55,8% | 51,1% |
| 3–10 млн AED | 10,2% | 11,7% | 10,6% |
| От 10 млн AED | 1,2% | 1,2% | 1,1% |
Данные за 2026 год показывают возвращение части спроса в сегмент до 1 млн AED, но это не отменяет главного изменения последних лет: ядро рынка сместилось от самого дешёвого диапазона к объектам стоимостью 1–3 млн AED.
Дорогой сегмент заметен в новостях и социальных сетях, но количественно он не доминирует. На квартиры дороже 10 млн AED приходилась примерно одна сделка из ста как в 2025 году, так и в неполном 2026-м. Из этого следует простой вывод: покупателя в Дубае нельзя описывать только как владельца сверхдорогой недвижимости.
На другом полюсе того же рынка — сделки, которые в эту статистику почти не влияют по числу, но заметны по сумме: самые дорогие квартиры Дубая.
Офф-план или готовая квартира: что выбирает рынок
Большая часть сделок с квартирами приходится на офф-план, то есть покупку объекта до завершения строительства. В 2024 году его доля по месяцам была в диапазоне от 62,9% до 72,3%. В 2025 году она выросла: с 66,4% в феврале до 79,6% в августе и сентябре.
В январе–апреле 2026 года доля офф-плана находилась между 69,6% и 80,1%. В мае–августе — между 76,3% и 79,0%. Следовательно, массовый спрос в сделках связан не только с готовыми квартирами, которые можно заселить или сдать сразу, но и с будущим предложением.
Офф-план не означает отсутствие регулирования. Закон № 8 от 2007 года устанавливает систему эскроу-счетов для девелоперских проектов. Платежи покупателей офф-план-юнитов зачисляются на счёт конкретного проекта, а не на счёт девелопера для свободного использования. Для каждого проекта требуется отдельный эскроу-счёт.
Средства на таком счёте предназначены исключительно для строительства соответствующего проекта. Закон № 8 от 2007 года также предусматривает, что после получения сертификата о завершении работ эскроу-агент удерживает 5% общей стоимости счёта; эта сумма освобождается через год после регистрации юнитов на покупателей.
Покупателю офф-плана также важно понятие oqood. Oqood — это регистрация сделки по строящемуся объекту в промежуточном реестре недвижимости. Закон № 13 от 2008 года регулирует Interim Real Property Register, то есть промежуточный реестр. После завершения проекта и при исполнении покупателем обязательств объект должен быть зарегистрирован на его имя в основном реестре.
Продажа офф-плана до одобрения начала проекта и его регистрации признаётся недействительной. Девелопер не может начать проект или продавать юниты, пока не получит землю и документы по границам участка, не будет фактически контролировать участок и не получит необходимые разрешения на строительство.
Какие ограничения есть у офф-план покупки
Эскроу и регистрация не отменяют договорные обязательства покупателя. Порядок последствий нарушения таких обязательств зависит от степени готовности проекта. В правилах предусмотрены разные пределы удержания средств при расторжении: они различаются для проектов с готовностью не менее 80%, не менее 60%, менее 60% и для случаев, когда строительство не началось по причинам вне контроля девелопера.
Если застройщик существенно отступает от согласованных характеристик, отказывается предоставить окончательный договор купли-продажи без причины, не связывает платежи с этапами строительства либо передаёт объект с существенными строительными дефектами, порядок дальнейших действий определяется договором и применимыми процедурами. Это описание регулирования, а не индивидуальная юридическая рекомендация.
Сделки по месяцам: где видна сезонность, а где — задержка данных
Месячная статистика показывает, что активность распределяется неравномерно. В 2024 году заметный рост начался в мае: 13 339 сделок против 9 253 в апреле. Максимум года пришёлся на октябрь — 15 281 сделка.
В 2025 году первые три месяца дали от 9 636 до 11 452 сделок. Затем объём вырос: 13 338 в апреле, 13 620 в мае, 15 818 в июле, 15 302 в августе, 16 961 в сентябре, 16 075 в октябре. Ноябрь и декабрь остались выше 15 тыс. сделок каждый.
Такой рисунок не похож на рынок, где покупатели исчезли. Но из него нельзя вывести календарное правило, по которому любой месяц обязательно будет сильнее или слабее другого. Число сделок зависит от выхода новых проектов, сроков регистрации, структуры предложений и даты внесения данных.
Особенно осторожно следует читать последние месяцы 2026 года. Крупные сделки могут попадать в реестр с задержкой, поэтому свежие месяцы выглядят менее объёмными и с более низкой средней ценой, чем окажутся после дозагрузки. Падение средней цены сделки после мая 2026 года нельзя подавать как подтверждённое снижение рынка.
Например, средняя цена сделки в январе 2026 года составляла 2 081 876 AED, в феврале — 2 064 762 AED, в апреле — 2 119 785 AED. В мае–августе показатель ниже, но по этим месяцам данные ещё дозагружаются. Для устойчивых выводов разумнее использовать полные годы и число сделок, а не средний чек самых свежих записей.
Какие районы лидируют в 2026 году
Лидером по числу сделок в выборке 2026 года стал Madinat Al Mataar — 11 735 сделок. В 2025 году в этом районе было 7 768 сделок. Цена квадратного метра изменилась с 17 885 до 18 077 AED, или на 1,1%.
Следующие позиции занимают Al Barsha South Fourth с 6 341 сделкой, Wadi Al Safa 5 с 4 780, Wadi Al Safa 3 с 4 226 и Jabal Ali First с 4 043 сделками. В Business Bay зарегистрировано 3 172 сделки, в Palm Deira — 3 169, в Wadi Al Safa 4 — 2 923.
| Район | Сделок в 2026 году | AED/м² в 2026 году | Изменение цены метра к 2025 |
|---|---|---|---|
| Madinat Al Mataar | 11 735 | 18 077 | +1,1% |
| Al Barsha South Fourth | 6 341 | 16 062 | +1,8% |
| Wadi Al Safa 5 | 4 780 | 15 164 | +4,7% |
| Wadi Al Safa 3 | 4 226 | 16 262 | +2,9% |
| Jabal Ali First | 4 043 | 18 487 | -0,3% |
| Business Bay | 3 172 | 26 674 | -1,0% |
| Palm Deira | 3 169 | 30 051 | +13,5% |
Цены квадратного метра в 2026 году меняются по районам разнонаправленно. В Business Bay показатель снизился на 1%, в Jabal Ali First — на 0,3%, в Marsa Dubai — на 4,4%, в Wadi Al Safa 4 — на 6,5%. Одновременно Palm Deira показал рост на 13,5%, Al Barshaa South Third — на 11,2%, Nad Al Shiba First — на 75%.
Поэтому утверждение, что цена метра в 2026 году продолжает одинаково расти во всех районах, цифры не подтверждают. Рост остановился на уровне единой картины рынка: в части локаций метр стабилен или дешевеет, в других продолжает дорожать. Разбивка по локациям доступна на странице районы Дубая в цифрах.
Вопросы об «избыточном предложении» в конкретном районе, включая JVC, нельзя решать одним числом продаж. Для такого вывода нужны данные о количестве введённых, строящихся, непроданных и сдаваемых в аренду юнитов именно в этой локации. В реестре сделок есть спрос в виде зарегистрированных покупок, но нет полной инвентаризации всех свободных квартир и будущих поставок.
Кто живёт в купленных квартирах: спрос со стороны аренды
Высокая доля аренды в Дубае не означает, что спроса на жильё нет. Напротив, арендатор — это пользователь жилья, а договор аренды показывает фактическую потребность в проживании, хотя сам по себе не говорит, какую именно квартиру он будет снимать в будущем.
В 2025 году зарегистрировано 540 095 договоров аренды. Из них 212 745 были новыми, а 327 350 — продлениями. Новые договоры составили почти две пятых всего объёма, продления — большую часть.
| Год | Всего договоров аренды | Новые договоры | Продления |
|---|---|---|---|
| 2021 | 403 989 | 230 227 | 173 762 |
| 2022 | 458 001 | 219 552 | 238 449 |
| 2023 | 497 472 | 203 811 | 293 661 |
| 2024 | 530 595 | 204 560 | 326 035 |
| 2025 | 540 095 | 212 745 | 327 350 |
С 2021 по 2025 год число арендных договоров выросло более чем на 136 тыс. В 2026 году за неполный период зарегистрировано 335 059 договоров, включая 130 054 новых и 205 005 продлений.
Это и есть ответ на вопрос, кто может жить в новых домах: реестр не называет людей, но фиксирует большой поток новых арендаторов и значительное число продлений. Покупатель квартиры может приобретать объект для собственного проживания, будущего заселения, сдачи в аренду или перепродажи; цель отдельной покупки в реестре не раскрывается. Нельзя автоматически считать каждую продажу инвестицией и нельзя автоматически считать каждую квартиру пустующей.
Пузырь или коррекция: что подтверждают цифры
Разговор о том, случится ли Dubai property crash, часто смешивает несколько разных явлений: снижение цен в отдельном районе, корректировку после роста, падение среднего чека из-за структуры сделок и системный обвал рынка. Это не одно и то же.
Данные подтверждают быстрый рост числа сделок. Квартирные продажи выросли с 35 738 в 2021 году до 166 267 в 2025-м. Подтверждают они и высокую долю офф-плана: в 2025 году по месяцам она достигала 79,6%. Это означает, что существенная часть спроса направлена на строящиеся объекты, а будущий объём предложения требует отдельного контроля.
Цифры также подтверждают, что рост цены метра в 2026 году перестал быть равномерным. В одних районах показатель снизился, в других почти не изменился, в третьих увеличился. Рынок нельзя описать одной средней фразой «всё дорожает».
Но доступные данные не подтверждают, что продажи остановились или что «большинство людей уехало». В 2025 году число квартирных сделок достигло 166 267, а число арендных договоров — 540 095. За январь–август 2026 года зарегистрировано 86 391 сделка с квартирами. Это не доказательство будущего роста цен, но и не доказательство уже произошедшего краха.
Не подтверждается и тезис, что рынок держится исключительно на сделках в верхнем ценовом диапазоне. В 2025 году доля квартир стоимостью 10 млн AED и выше составляла 1,2%. Главный объём формировали более доступные сегменты.
Покупателю полезно отделять наблюдаемые факты от прогноза. Число сделок, ценовой диапазон, доля офф-плана, районная цена метра и число арендных договоров можно измерить. Будет ли коррекция, как изменятся цены после ввода новых проектов и как поведёт себя конкретная локация — зависит от будущего предложения, спроса, характеристик объекта и условий конкретной сделки. Аргументы покупки и ограничения собраны на странице стоит ли покупать недвижимость в Дубае.
Частые вопросы
Кто покупает больше всего недвижимости в Дубае?
По числу сделок массовое ядро составляют покупатели квартир стоимостью 1–3 млн AED: 55,8% сделок в 2025 году и 51,1% в январе–августе 2026 года. Реестр не позволяет достоверно разбить покупателей по национальностям.
Покупают ли в Дубае квартиры дешевле 1 млн AED?
Да. В 2025 году на этот диапазон пришлось 31,4% квартирных сделок, а в неполном 2026 году — 37,2%.
Рынок недвижимости Дубая уже падает в 2026 году?
По числу сделок этого не видно: за первые восемь месяцев 2026 года зарегистрировано 86 391 квартирная сделка. Свежие месяцы по среднему чеку ещё дозагружаются, поэтому их нельзя использовать как доказательство падения цен.
Что означает oqood?
Oqood — регистрация прав по сделке со строящимся объектом в промежуточном реестре недвижимости. Этот порядок связан с законом № 13 от 2008 года.
Защищены ли платежи по офф-план квартире?
Закон № 8 от 2007 года предусматривает эскроу-счёт отдельного проекта, на который зачисляются платежи покупателей. Перед заключением сделки следует проверять статус проекта, регистрацию и условия договора.
Если большинство жителей арендует жильё, кому нужны купленные квартиры?
Аренда создаёт спрос на жильё со стороны пользователей. В 2025 году зарегистрировано 540 095 договоров аренды, включая 212 745 новых договоров и 327 350 продлений.
Можно ли по числу сделок доказать, что в районе нет переизбытка предложения?
Нет. Число сделок показывает покупательский спрос, но для оценки переизбытка нужны также данные о свободных, строящихся, введённых и непроданных объектах в конкретном районе.
