1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание Azizi Park Avenue относится к району Nad Al Shiba First и мастер-проекту Meydan Racecourse Community. Вся аналитика ниже строится строго на этих параметрах.
2. Ликвидность объекта и района
По Azizi Park Avenue (2-комнатные квартиры) зарегистрировано не менее 60 сделок за весь период регистрации, при этом основной объём пришелся на 2024 год (38 сделок в 1 квартале, 6 – во 2 квартале, 9 – в 3 квартале, по 2 сделки в 4 кварталах 2023 и 2024, и 3 договора уже на 1 кв. 2025). Это подтверждает высокую ликвидность нового проекта и его сохранение интереса у инвесторов и конечных покупателей.
В целом по району Nad Al Shiba First объём арендных сделок очень высок: по всем категориям жилья в DLD зафиксировано свыше 10 000 актуальных договоров аренды.
3. Динамика цен на 2BR в доме, мастер-проекте и районе
По дому Azizi Park Avenue:
— Средняя цена продажи за м² (2-комнатные) в последние 12 месяцев составила около 14 400 AED.
— За 2023–2024 годы заметна волатильность: от максимума 14 785 AED/м² (4 кв. 2023) до снижения в середине 2024 года (10 300–11 400 AED/м²) и нового роста (около 11 500 AED/м² уже в 2025 году).
— Средние цены существенно ниже, чем по мастер-проекту.
По мастер-проекту Meydan Racecourse Community:
— Последние 12 месяцев: средняя цена 2BR – 19 570 AED/м².
— Динамика с 2020 года: очевиден устойчивый рост от 8 000–10 000 AED/м² (2020–2022) до 14 000–14 500 AED/м² к концу 2023 года и дальнейший рост до 20 700 AED/м² в начале 2026.
По району Nad Al Shiba First аналогичная динамика, так как мастер-проект занимает значимую часть района.
Вывод: Azizi Park Avenue сейчас продаётся ощутимо дешевле других 2-комнатных квартир мастер-проекта и самого района.
4. Динамика и уровень аренды по району
По дому и мастер-проекту отсутствуют прямые DLD-данные о фактических арендных договорах на 2BR — этого нет ни по зданию, ни по всему Meydan Racecourse Community. Это типично для новых/относительно новых объектов на старте продаж.
Ближайший возможный ориентир — район Nad Al Shiba First (все квартиры: flats, residential):
— Средняя аренда по району (все квартиры): 866 AED/м² в год (2 квартал 2024), с устойчивым ростом по кварталам.
— Последние 12 месяцев: уровень аренды вырос с 760–810 AED/м² до 925–930 AED/м².
— Уклон по квартирам на старте (2021) — около 600 AED/м²; сейчас рост почти на 40%.
Для 2-комнатных квартир, вероятно, уровень может быть чуть выше указанного усреднённого по району, но четких подтверждённых DLD-данных для 2BR нет.
5. ROI (инвестиционная доходность) и «справедливые цены» для инвестора
Анализ по уровню «конкретный дом» — невозможен из-за отсутствия в DLD актуальных данных по аренде в самом Azizi Park Avenue и даже в пределах мастер-проекта. Все нижеописанные показатели получены на базе сделок по району Nad Al Shiba First и не гарантируют экстраполяции на ваш объект.
Расчёты для района:
— Средняя цена покупки (2BR, 12 мес): около 19 400 AED/м².
— Средняя аренда (12 мес): около 925 AED/м².
— Ориентировочный ROI_brutto по району: около 4,8% годовых.
— Чистый ROI (с учетом транзакционных и сопутствующих расходов 7–8%): около 4,4–4,5% годовых.
— Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентированного на 7–8% годовых: 11 560–13 210 AED/м². То есть, покупки по цене выше этого диапазона экономически целесообразны только в расчёте на дальнейший рост района.
Рыночная цена Azizi Park Avenue (14 400 AED/м² последние 12 мес.) ближе к верху «справедливого диапазона» и существенно ниже средней по району (почти на 5 000 AED/м²), что говорит о потенциальной премии за вход и возможности ценового выравнивания по мере выхода дома на реальный арендный рынок. Однако при расчетах доходности по текущей реальной аренде района инвестиционная логика покупки на рыночном уровне выглядит сдержанно (ROI ниже желаемых 7–8%).
6. Итоговые выводы и рекомендации инвестору
— Azizi Park Avenue — очень ликвидный объект в быстрорастущем районе формата mixed-use. Объём сделок и спрос со стороны покупателей — высокий.
— Сейчас ценник на 2-комнатные квартиры заметно ниже остального мастер-проекта и по району в целом.
— По доходности на реальных данных DLD (с ориентацией на район, а не конкретный дом) квартира по данным аренды и покупки приносит около 4,5% годовых после расходов. Чтобы инвестиционная доходность вышла на желаемые 7–8%, цена покупки должна быть минимум на 15–20% ниже текущего рынка.
— Рост арендных ставок в районе позволяет надеяться на дальнейшее повышение спроса и арендной доходности, однако отсутствие прозрачной статистики аренд по конкретному дому в DLD — фактор неопределенности и риска для расчёта будущих доходов.
— Для спекулятивной или долгосрочной инвестиции актив интересен в силу ценового дисконта от основного рынка и высокой ликвидности. Для консервативного «арендного» инвестора — цена выглядит на верхней границе оправданной.
Рекомендуемые статьи
- Как купить апартаменты в Дубае в Kempinski BLVD – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в PLATINUM RESIDENCE 2: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в VILLA PERA: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в SEVENTH HEAVEN: данные DLD и реальные сделки
