1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, дом WAVEZ RESIDENCE расположен в районе Wadi Al Safa 2, мастер-проект Liwan1. Анализ далее проводится строго на основании этих административных границ.
Объем и структура рынка: По дому зафиксировано 457 сделок по продажам за все время (с разбивкой по типу квартир), что позволяет судить о достаточной ликвидности для достоверного анализа. В сегменте аренды действующих контрактов по конкретному дому или мастер-проекту не выявлено, поэтому далее арендные показатели анализируются на уровне района Wadi Al Safa 2.
2. Динамика продаж и цен на квартиру 1BR
Число сделок в доме: По 1BR в WAVEZ RESIDENCE наблюдается устойчивая сделочная активность (1–20 сделок в квартал, особенно активный период — 2020-2021 и последние 4 квартала).
Динамика средней цены за м² (1BR, WAVEZ RESIDENCE):
2020 год: стартовый уровень около 9800–9900 AED/м²,
2021 год: снижение в диапазон 9400–9700 AED/м²,
2023–2024 годы: восстановление и рост к 10 200–11 200 AED/м²,
За последние 12 месяцев средняя цена достигла 11 800+ AED/м² (для 1BR; среднее за все сделки).
Максимум по данным последнего полноценного года — 11 200–12 400 AED/м² (на конец 2024-го, но есть разброс в отдельных кварталах).
Динамика средней цены за м² (1BR, район Wadi Al Safa 2):
2020–2021 годы: 7700–8300 AED/м²,
2022 год — просадка до 5400–6000 AED/м² (вероятно, появление новых, более дешевых проектов в районе),
2023–2024 годы: рост от 6100 до 9800 AED/м², 2024-й — очередное ускорение к 9000+ AED/м²,
За последние 12 месяцев: 12 760 AED/м² (некоторый всплеск средней цены по району в сравнении с домом за счёт структуры продаж).
Таким образом, цена на 1BR квартиру в исследуемом доме сейчас не уступает, а в ряде кварталов превосходит районный показатель, что подтверждает востребованность WAVEZ RESIDENCE внутри своей локации.
3. Анализ аренды и расчёт доходности
Сводка по данным аренды: По конкретному дому и мастер-проекту действует слишком мало или вовсе нет подтверждённых сделок аренды 1BR за последние 12 месяцев, поэтому все оценки построены по средним значениям по району Wadi Al Safa 2 (23 000+ контрактов по жилой аренде; широкий диапазон площадей и типов).
Динамика средней аренды за м² по району:
2020 год: 420–460 AED/м²/год,
2021 год: 400–415 AED/м²,
2022 год: ускорение до 425–460 AED/м²,
2023 год: быстрый рост — к концу года 618 AED/м², далее — 656–686 AED/м² в отдельных кварталах 2024 года,
За последние 12 месяцев средний уровень аренды составил 738 AED/м²/год по всем резидентским квартирам района.
4. Сравнительный анализ и расчёт ROI
Средняя цена покупки за последние 12 месяцев по дому WAVEZ RESIDENCE (1BR): 11 815 AED/м².
Средняя цена по району Wadi Al Safa 2 (1BR): 12 760 AED/м².
Средняя годовая аренда за м² по району за последние 12 месяцев: 738 AED/м²/год.
Брутто-доходность (ROI) при покупке по средней цене за 12 месяцев и аренде по средней ставке района:
ROI брутто по району: 738 / 12 760 ≈ 5.8% годовых.
ROI брутто по дому (ориентировочно при цене покупки 11 815 AED/м²): 738 / 11 815 ≈ 6.2% годовых.
Расходы на сделки и обслуживание (DLD fee ≈ 4%, брокер ≈ 2%, юридические + регулярные издержки ≈ 1–2%) снижают эффективную доходность до 5.7–5.8% годовых (нетто доходность оценивается делением на 1.07–1.08), что соответствует стандарту готовых апартаментов бизнес-сегмента.
Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентированного на доходность 7–8% годовых:
Если таргет доходности 7%: 738 / 0.07 ≈ 10 543 AED/м².
Если таргет доходности 8%: 738 / 0.08 ≈ 9 225 AED/м².
Средняя продажная цена по дому сейчас превышает этот диапазон на 10–20%.
5. Выводы и перспективы
Ликвидность: По WAVEZ RESIDENCE стабильное наличие сделок купли-продажи, что подтверждает спрос, в том числе в сегменте инвесторов. Район также характеризуется внушительным объёмом как сделок, так и аренды.
Динамика: За последние 3 года отмечается значительный восстановительный рост цен, что связано с общим трендом рынка, запуском новых проектов и насыщением инфраструктуры района.
Сравнение: Цена на квартиру 1BR в WAVEZ RESIDENCE сейчас близка к рыночной по району, в ряде кварталов даже опережает её, что говорит о привлекательности дома для конечного пользователя и инвестора.
Аренда и доходность: Средний уровень доходности (5.7–6.2% брутто/нетто) по текущим ценам умеренный для Дубая, что типично для домов с развитой управляющей компанией и инфраструктурой. Для инвестора, желающего выйти на доходность 7–8% годовых, потребуется дисконт к текущей средней цене сделки 10–20%.
Рекомендация: WAVEZ RESIDENCE — ликвидный актив в сегменте жилья со средней доходностью; текущий уровень цены соответствует основному тренду района. Перспективы на 3–5 лет умеренно позитивные, но вход по цене существенно выше среднерыночной может быть оправдан только для конечного пользования или при ориентации на редкие улучшенные квартиры.
Рекомендуемые статьи
- Как купить квартиру в Дубае в Sobha one Tower A – анализ 2026
- Как купить квартиру в Абу-Даби: законы, расходы, документы и нюансы инвестирования
- Анализ ROI квартиры в WESTWOOD GRANDE II BY IMTIAZ: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в The Corner – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Avenue Residence 2: данные DLD и реальные сделки
