1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом SPICA подтверждён как здание в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle, по данным DLD. Все дальнейшие сравнительные анализы производятся по району Al Barsha South Fourth.
По продаже квартир 1BR в доме SPICA с 2020 года было зафиксировано 15 сделок, а последние сделки — в 2024 и начале 2025 года (ближайшие к текущей дате). Для аренды данных по дому, мастер-проекту и району Jumeirah Village Circle нет даже при самых широких фильтрах по однокомнатным квартирам; однако в целом по району Al Barsha South Fourth объём арендных контрактов очень велик (свыше 120 000 за весь период).
2. Динамика сделок и цен по продаже
За последние 4 года сделки с 1BR квартирами в доме происходили достаточно регулярно (напр., 3 сделки в 4 квартале 2024, 4 сделки в 1 квартале 2023). Средняя цена за м² по дому выросла: в 2020 году она составляла 3 820 AED/м², к 2023–2025 годам закрепилась на уровне 7 200–7 700 AED/м². В 2024 и начале 2025 текущий диапазон — 7 300–7 700 AED/м².
В сравнении с районом: по Al Barsha South Fourth средняя стоимость продажи 1BR квартир за м² в последние 12 месяцев составила 14 310 AED/м², что почти в 2 раза выше, чем у SPICA.
3. Анализ средней цены за м² за последние 12 месяцев
Дом SPICA (1BR): средняя цена покупки за м² за последние 12 месяцев — около 7 500 AED/м².
Район Al Barsha South Fourth (1BR): средняя цена за м² за последние 12 месяцев — примерно 14 310 AED/м².
SPICA значительно дешевле среднего по району для аналогичного формата квартир.
4. Анализ аренды
По дому SPICA, мастер-проекту Jumeirah Village Circle и району (только для 1BR) в DLD нет никаких арендных контрактов, подходящих под заданные параметры (за все годы). Поэтому невозможно объективно рассчитать доходность дома SPICA на основе текущей рыночной аренды для 1BR квартир.
В целом по району Al Barsha South Fourth средняя годовая ставка аренды за м² (по всем форматам residential, независимо от планировки) за последние 12 месяцев составляет около 1 030 AED/м². По годам наблюдается устойчивая тенденция к росту: с 520–620 AED/м² в 2021–2022 до 1 030 AED/м² в 2024–2025 годах.
5. ROI и оценка инвестиционного потенциала
Поскольку для SPICA и даже для района среди 1BR квартир нет данных по аренде за последние 12 месяцев, рассчитать доходность (ROI) по конкретному дому или по 1BR-квартирам в районе невозможно. При переходе к общему по району формату (все квартиры) имеем следующие усреднённые показатели: годовая аренда за м² последние 12 месяцев — 1 030 AED/м², средняя цена покупки по району — 14 310 AED/м².
Для типовой «усреднённой» квартиры: ROI_brutto по району — около 7,2% годовых.
С учётом стандартных расходов на вход (7–8% от суммы сделки) корректированный ROI_net оценивается как 6,7–6,8%.
Диапазон справедливой цены для доходности 7–8% годовых по району: 12 900–14 700 AED/м² (если опираться только на районную аренду и цены). Фактическая цена по дому SPICA в 2 раза ниже среднего по району, но с большой вероятностью реальная арендная ставка по этому конкретному дому также ниже среднерайней (из-за признаков вторичности и меньшей ликвидности).
6. Ликвидность и выводы
Ликвидность: По дому SPICA однокомнатные квартиры регулярно продаются, но сам дом относится к самой дешёвой части района. По аренде информации нет, что может свидетельствовать о низком спросе на аренду в этом доме либо о специфике контингента жильцов (возможны долгосрочные собственники).
Район Al Barsha South Fourth в целом очень активен, спрос на аренду и покупку квартир устойчиво высок, цены и ставки аренды по DLD растут. Для инвестора SPICA привлекателен как лот «ниже рынка» по цене покупки, но невозможность проверить реальную арендную доходность по DLD-статистике — значимый риск. Такой объект скорее подойдет для покупателей, рассчитывающих на дальнейший рост стоимости, но не для инвесторов, ориентированных на фиксированную доходность.
7. Перспективы
Район продолжает дорожать, но отсутствие данных по аренде в SPICA не позволяет говорить о рекрурентном доходе здесь. Все реальные ROI и справедливые диапазоны цен можно рассчитывать только по средним значениям по району.
Рекомендуемые статьи
- Плюсы и минусы жизни на Пальме Джумейра: недвижимость, образ жизни и инвестиции в Дубае
- Анализ ROI квартиры в Samana Park Views: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в AURA by Grovy: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в LIV MARINA: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Pearl House – анализ 2026
