1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание Samana Park Views относится к району Al Barshaa South Third и мастер-проекту Arjan.
Доступность данных: По студийным квартирам (0BR/studio) в Samana Park Views зарегистрировано 94 сделки с 2021 года и есть подтверждённые зарегистрированные арендные договора по этому дому. В целом по району Al Barshaa South Third зафиксировано около 20 500 транзакций, что говорит о высокой ликвидности сегмента и насыщенности рынка данными.
2. Ликвидность объекта и района
За последние 3 года продажи студий в Samana Park Views проходят стабильно, без явных провалов по кварталам, однако преобладает off-plan/первичный рынок, сделки распределены равномерно по годам. По району в целом фиксируется очень высокий спрос и устойчивый объём продаж по квартирам, включая регулярный поток новых проектов.
Арендные контракты по самому зданию также присутствуют (более 30 контрактов по студиям). Это позволяет проводить полноценное сравнение покупки и аренды внутри самого проекта, без необходимости поднимать анализ на уровень района.
3. Динамика цен и арендных ставок
Динамика цен за м² (продажа, студии, Samana Park Views):
— В конце 2021 года средняя цена за м² составляла около 14 484 AED.
— В 2022 году сохранялось небольшое снижение/стабильность (падение к 13 470–14 000 AED за м²).
— С середины 2023 года наблюдается разворот тренда и уверенный рост: к 2024 году средняя цена дошла до 16 786 AED за м² (за последние 12 месяцев). В отдельных кварталах 2024 года фиксируются максимумы вплоть до 16 900–17 150 AED за м².
— Для сравнения, за тот же период по району Al Barshaa South Third (квартиры, 20–80 м²): за последние 12 месяцев — средний уровень 15 261 AED за м²; темп роста по району более спокойный.
Динамика арендных ставок (студии, Samana Park Views):
— В 2025–2026 годах средняя аренда студий по контрактам Ejari держится в диапазоне 1 460–1 570 AED за м² в год.
— За последние 12 месяцев усреднённая ставка составляет 1 546 AED за м² (только студии); если смотреть все квартиры дома без детализации — около 1 321 AED за м².
В целом арендный рынок в доме уже сформирован, уровень ставок несколько выше среднего по району, что свидетельствует о востребованности проекта.
4. Сравнение рыночных уровней “дом vs район”
— Самана Park Views (студии, продажа): последние 12 месяцев — 16 787 AED за м².
— Al Barshaa South Third (квартиры, продажа): последние 12 месяцев — 15 261 AED за м².
Дом продаётся с премией примерно 10% к среднерыночному уровню по району (для аналогичного сегмента). Это подтверждается более высокими арендными ставками.
— Аренда по дому (студии): 1 546 AED за м² в год.
— Аренда по дому (все типы квартир): 1 321 AED за м² в год.
— Данных по студиям по району на текущем массиве не запрашивалось, поскольку дом сам по себе насыщен контрактами.
5. Текущий ROI и инвестиционная справедливость
Брутто-доходность (ROI) для студий в Samana Park Views:
— По фактическим DLD-ставкам, ROI брутто = (1 546 / 16 787) = 9,2% годовых.
— На уровне дома в среднем по всем квартирам — 7,9% годовых.
Нетто-доходность с учётом расходов на вход (примерно +7–8% к цене покупки):
— ROI нетто ≈ 9,2% / 1,08 ≈ 8,5% (по студиям); по всем квартирам ≈ 7,3%.
Для целевой доходности инвестора 7–8% справедливый диапазон цен за м² (по студиям):
— Для 8% годовых: 1 546 / 0,08 = 19 325 AED за м².
— Для 7% годовых: 1 546 / 0,07 = 22 086 AED за м².
Текущие сделки в доме проходят ДЕШЕВЛЕ этого порога, то есть покупка студий по среднерыночной цене (16 787 AED за м²) обеспечивает доходность заметно выше 8% годовых даже после всех издержек. Это очень сильный инвестиционный аргумент: нет необходимости форсировать дисконт, цены близки к благоприятному для инвестора уровню.
6. Выводы и перспективы
— Ликвидность дома и района очень высокая, сделки и аренда идут регулярно, что плюс для инвестора.
— В последние 2 года проект показывает стабильный рост цен, при этом не теряет в доходности (аренда также высокая).
— Сравнение с районом выявляет премию к средней стоимости, однако доходности “на входе” более чем конкурентны для инвестиционного сегмента (даже с учётом всех расходов).
— Самана Park Views один из немногих примеров на рынке, где реальная брутто- и нетто-доходность выше целевых 7–8% годовых, при этом с текущей динамикой цена за м² остаётся инвестиционно оправданной.
— Переплата к району оправдана более сильными арендными ставками и спросом на именно этот продукт.
— Инвалидные значения на уровне района/мастер-проекта не использовались, так как по дому достаточный объём как продаж, так и аренды.
Рекомендация: проект остаётся одним из эталонов инвестиционной эффективности для студий в категории mid-market/new development Арджана. При покупке по текущей DLD-цене дисконт к рынку не требуется для выполнения доходности 8% и выше.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в AURA by Grovy: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в LIV MARINA: данные DLD и реальные сделки
- Самые популярные типы недвижимости в ОАЭ: от бедуинских шатров до современных жилых комплексов Дубая
- Анализ ROI квартиры в DUBAI ARCH TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Azizi Aliyah – анализ 2026
