1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD_transactions здание SHAMAL RESIDENCES 2 относится к району Al Barsha South Fourth и мастер-проекту Jumeirah Village Circle.
Данные о продажах по этому дому зафиксированы с 2020 года и охватывают более 110 сделок, что говорит о наличии ликвидности и хорошем охвате по реальным рыночным ценам. Все выводы по дому, сравнению с районом и по арендному рынку подтверждены непосредственно данными DLD.
2. Динамика сделок и цен по дому и району
Частота сделок по годам: количество продаж в SHAMAL RESIDENCES 2 постепенно увеличивалось: по 5-16 сделок в год в 2020–2022, скачок до 31 сделки в 2024 и 42 в 2025 году (ближайшее будущее обычно указывается при off-plan заселении). Это очень высокая активность, особенно на этапе ввода в эксплуатацию — рост ликвидности подтверждается.
Средняя цена за квадратный метр по 1-комнатным квартирам в SHAMAL RESIDENCES 2 демонстрирует умеренный рост с 2021 по 2024 годы: от 7 500–8 500 AED/м² (2021–2022) к 9 600–10 400 AED/м² в 2024 году.
В целом по району Al Barsha South Fourth динамика средней цены за м² также восходящая: с 9 600–10 500 AED/м² в 2020–2022 до 12 300–12 800 AED/м² в 2024–2025. Это на 15–25% выше, чем по конкретному дому, что типично для новых проектов либо локаций с более экономичным позиционированием.
3. Динамика и уровень арендных ставок
По данным DLD_rent_contracts, за последние 12 месяцев средняя ставка аренды в SHAMAL RESIDENCES 2 по всем типам квартир (основной массив — 1-комнатные) составила 983 AED/м²/год. Это чуть ниже средней по мастер-проекту Jumeirah Village Circle — 1 046 AED/м²/год.
График за последние 4–5 лет показывает выраженный рост: в 2020–2021 годах аренда по дому была 550–650 AED/м²/год, затем уверенно росла вместе со сдачей дома и формированием спроса, достигнув к 2024 году 900–980 AED/м²/год. Аналогичный рост у Jumeirah Village Circle — с 520–680 AED/м² к 2021 году до 850–970 AED/м² к 2024.
Ликвидность аренды подтверждается крупными объёмами сделок: более 400 действующих контрактов по дому за весь период.
4. Средние уровни цены и аренды за 12 месяцев
За последние 12 месяцев по SHAMAL RESIDENCES 2 (1-комнатные):
— средняя цена продажи: 10 380 AED/м²;
— средняя фактическая аренда: 983 AED/м²/год.
По району Al Barsha South Fourth:
— средняя цена продажи: 12 800 AED/м²;
— средняя аренда: 1 046 AED/м²/год.
Таким образом, дом торгуется с дисконтом примерно 15% к средним значениям по району при аналогичной структуре спроса.
5. ROI и инвестиционный диапазон
Брутто-доходность по дому (по последним 12 месяцам):
— ROI_brutto по дому: 983 / 10 380 ≈ 9,5% годовых;
— ROI_brutto по району: 1 046 / 12 800 ≈ 8,2% годовых.
С учётом всех транзакционных издержек (покупка, комиссии, накладные расходы) реальная (чистая) доходность может быть ниже на 7–8%, что для SHAMAL RESIDENCES 2 даёт ориентир
— ROI_net = 9,5% / 1,07 ≈ 8,9%
— или ROI_net = 9,5% / 1,08 ≈ 8,8%
По району ROI_net около 7,6–7,7%. Это сильные значения на текущем рынке: средний диапазон справедливой цены для инвестора под чистую доходность 7–8% составляет:
— по дому: 12 288–14 043 AED/м² (то есть выставляемая цена сейчас даже ниже этого диапазона — переходной период после запуска эксплуатируемого дома);
— по району: 13 075–14 943 AED/м² (реальные цены, по сути, соответствуют целям инвесторов).
6. Общая оценка и перспективы
SHAMAL RESIDENCES 2 отличается очень высокой ликвидностью и объёмом сделок по DLD, арендный и покупной спрос стабильно увеличивался последние 3 года. И цена, и аренда по дому показывают сильный рост, но сам дом всё ещё стоит немного дешевле среднерыночного уровня Al Barsha South Fourth/Jumeirah Village Circle при сопоставимой аренде. Инвесторская доходность по текущей цене превышает типовые целевые значения по району, и для новых инвесторов/покупателей в доме SHAMAL RESIDENCES 2 остается запас доходности даже после вычета входных издержек.
Рынок Jumeirah Village Circle в целом остаётся очень активным по числу сделок и контрактов. Перспектива на горизонте 3–5 лет положительная: вероятны стабилизация аренды, плавный рост цен на фоне притока нового населения и инфраструктурных обновлений по району.
7. Выводы по объекту
— Высокая ликвидность по сделкам и аренде, подтверждённая DLD.
— Стало дороже на 20–25% за три года, аренда также выросла более чем на 50%.
— Текущий уровень цены за м² по дому ниже среднерыночного по району (~15% дисконт), реальная доходность выше.
— Если требуется быстро продать или купить объект по справедливой рыночной цене с доходностью 7–8% годовых, существенного дисконта к рынку не требуется — дом слегка недооценён по отношению к району.
— Объект и район подходят для инвестиционных целей с горизонтом 3–5 лет, показатель доходности по рынку имеет значительный запас.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в DIAMOND VIEWS 2: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Creek Palace: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в WADI TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в The Residence By Prestige One – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в MIRDIF TULIP: данные DLD и реальные сделки
