1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
Жилой дом MADA Residences Tower по данным DLD расположен в районе Burj Khalifa, мастер-проект DownTown Dubai. Проект фиксируется в базе как «MADA Residences Tower» (именно так, без Tower 1/Tower 2). На этой связке проведён весь анализ.
Объём и глубина данных:
По однокомнатным квартирам (1 b/r) в этом здании с 2020 по 2025 годы зафиксировано более 60 зарегистрированных DLD-сделок (разброс по годам от 1 до 21 сделки в год). За последние 12 месяцев продано и передано значительное число таких квартир. По аренде по проекту фиксируется 252 жилых контракта за 3 года, причём с акцентом на квартиры, а не коммерческие помещения.
2. Сравнение дома и района (Burj Khalifa) — динамика рынка
Продажи (1BR, дом и район):
Средняя цена за м² однокомнатных квартир по дому (MADA Residences Tower) за 12 месяцев составила 18 703 AED/м².
Для сравнения: по району Burj Khalifa аналогичный средний показатель по всем квартирам — 23 565 AED/м² за последние 12 месяцев, то есть MADA Residences дешевле среднерайнного уровня примерно на 20%.
Динамика по дому: после колебаний 2020–2022 года (от 6 300 до 15 100 AED/м² по кварталам) зафиксирован устойчивый рост: к концу 2023 года — уже 15 900–17 400 AED/м², в первом полугодии 2025 года проходят сделки по 18 000–19 300 AED/м² за м². В целом средняя цена в MADA Residences Tower растёт, но остаётся заметно ниже соседних жилых комплексов в Burj Khalifa.
Динамика по району: по кварталам в 2022–2024 годах средняя цена за м² варьирует от 21 100 до 24 600 AED/м² с небольшим плавным ростом (особенно в 2023–2024 годах после скачка в 2022).
Аренда (весь дом, за 12 мес.):
Cредняя арендная ставка по дому за последние 12 месяцев (по всем квартирам) — 1 160 AED/м²/год. Для всего района Burj Khalifa — 1 598 AED/м²/год. Разрыв подтверждает: инвестиционно MADA Residences Tower остаётся одним из самых доступных вариантов в центральном районе Downtown Dubai, и по цене покупки, и по входной арендной ставке.
Динамика аренды по дому: В 2021–2022 годы аренда росла от 600–800 до 900 AED/м², далее к концу 2023 года — 1 070 AED/м², весной 2024 выходит на уровень 1 130–1 135 AED/м² и продолжает расти (1 190–1 220 AED/м² в 2025).
Динамика аренды по району Burj Khalifa: за последние три года рост с 810–1 010 (2020–2022) до 1 300–1 470 AED/м² (2023–2024), с отдельными кварталами выше 1 560 в 2024–2025. Район уверенно показывает опережающий рост ставок.
3. Доходность (ROI) и справедливая цена
Расчётные показатели:
ROI брутто по дому = 1 160 / 18 703 = 6,2% годовых (на базе последних 12 месяцев по DLD).
ROI брутто по району = 1 598 / 23 565 = 6,8% годовых.
С учётом всех стандартных транзакционных расходов (суммарно 7–8% от цены покупки, включая DLD, брокера и организационные траты)
ROI нетто по дому ≈ 5,7–5,8% годовых
ROI нетто по району ≈ 6,3–6,4% годовых
Для ориентира:
Чтобы обеспечить доходность 7–8% инвестору, «справедливая цена» покупки (по фактическим рыночным контрактам аренды) для MADA Residences Tower должна быть в диапазоне 14 500–16 600 AED/м² (рассчитано как 1 160 / 0,08 и 1 160 / 0,07). Текущая средняя уступает этим уровням примерно на 1 100–4 200 AED/м², то есть ценовая позиция остаётся привлекательной для долгосрочного инвестора (доходность чуть ниже целевого диапазона).
4. Выводы по ликвидности, востребованности и перспективе
Объём сделок по дому устойчиво растёт: только за 2023–2025 ЙТ суммарно более 48 продаж 1BR квартир, высокая арендуемость, за 3 года более 250 реальных DLD-контрактов. Это подтверждает ликвидность на первичном и вторичном рынках.
Сравнительно невысокая цена входа по отношению к среднему району, при этом арендная доходность лишь немного уступает среднерайному уровню. Потенциал роста цены выше средней по району, поскольку лаг между курсом цен на квартиру и аренду постепенно сокращается на фоне роста спроса в центральных кварталах Downtown.
Мнение для инвестора: объект остаётся одним из наиболее интересных с точки зрения соотношения цена/доходность в пределах Downtown Dubai, хотя для выхода на доходность 7–8% годовых требуется или корректировка цены покупки вниз, или работа по увеличению арендной ставки. Перепродажа при текущем рынке по уровню средней цены — безубыточна, быстрая аренда крайне вероятна.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в OLYMPIC PARK 2: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Viewz by DANUBE – анализ 2026
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Binghatti Flare – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в The Residences: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Azizi Grand – анализ 2026
