1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом The Residences, по данным DLD, расположен в районе Al Thanyah Fifth. В базе DLD_transactions найдено 135 сделок по этому дому, из них только 2 по 1-комнатным квартирам. В DLD_rent_contracts по дому имеется 232 арендных контракта по всем типам квартир, однако именно по 1-комнатным за последние 12 месяцев новых контрактов нет – для арифметики аренды по дому берём агрегированное значение по всем квартирам The Residences и сравниваем с районом Al Thanyah Fifth.
2. Ликвидность и объём сделок/аренды
За последние 12 месяцев зафиксировано 8 сделок по всему дому (The Residences) и 3836 сделок по квартирам-аналогу района Al Thanyah Fifth, что говорит об умеренной ликвидности дома относительно масштабов района. В базе аренды также наблюдается регулярное заключение новых договоров — по дому 14 контрактов за год, по району — 7720.
3. Динамика средней цены за м² (продажи)
Квартальная динамика по дому The Residences (для 1-комнатных квартир доступно всего 2 исторических сделки: 2021Q4 — 16 100 AED/м², 2024Q3 — 14 400 AED/м²), поэтому объективную динамику по дому для одного типа квартиры построить нельзя. Совокупно по всему дому средняя цена за м² за последние 12 месяцев достигла 20 800 AED/м² (все квартиры), что заметно выше, чем по району (Al Thanyah Fifth) — 19 600 AED/м² за тот же период.
По району Al Thanyah Fifth фиксируется выраженный рост средней цены за 3-4 года: с 9 100–10 000 AED/м² в 2021 г. до пиков 17 900–19 200 AED/м² в последние кварталы. В доме The Residences динамика средней цены по 1-комнатным в последние 3 года не демонстрирует роста — оба значения (16 100 и 14 400) ниже текущей средней по дому за 12 месяцев (20 800), что может указывать на реализацию отдельных лотов дешевле среднего, либо на специфику малочисленных сделок.
4. Динамика и уровень аренды (годовая ставка за м²)
За последние 12 месяцев средняя годовая ставка аренды по дому The Residences составила 1 465 AED/м² (по всем квартирам, ввиду отсутствия новых данных именно по 1-комнатным). Это существенно выше средней по району Al Thanyah Fifth — 1 100 AED/м² за год, что говорит о премиальности или высокой востребованности данного проекта.
Долгосрочная динамика аренды по дому указывает на заметный рост: еще 2-3 года назад годовые ставки находились на уровне 800–1 000 AED/м², к 2024 году они стабилизировались в интервале 1 200–1 580 AED/м² за квартал, подтверждая тренд укрепления арендного рынка.
5. Сравнение уровня цен и аренды: дом vs район
Средняя цена покупки за м² в доме The Residences за 12 месяцев составляет 20 800 AED/м², что примерно на 6% выше, чем по району (19 600 AED/м²). Средняя годовая аренда по дому на 33% выше, чем по району (1 465 против 1 100 AED/м² в год). Это указывает на более высокий инвестиционный потенциал, но и на повышенную «входную цену» для покупателя.
6. ROI (грязная и чистая доходность), диапазон справедливой цены
Брутто-доходность по дому (отношение аренды к цене, расчёт по всем квартирам за последние 12 месяцев): ROI_brutto_home ≈ 1 465 / 20 800 ≈ 7,0% годовых.
По району аналогичный показатель: ROI_brutto_area ≈ 1 100 / 19 600 ≈ 5,6% годовых.
После корректировки на транзакционные и административные расходы (7–8% стоимости покупки) расчетная чистая доходность (ROI_net) для дома The Residences составит 6,5–6,7% годовых, что находится в верхней границе по рынку готовых объектов в данной локации.
Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентирующегося на 7–8% годовых (расчёты из среднего уровня аренды по дому): от 18 300 до 20 900 AED/м². Текущая средняя продажная цена в доме (20 800 AED/м²) находится в верхней границе «инвестиционно справедливого» диапазона: реальных сделок выше 21 000 AED/м² без усиленного роста аренды ожидать не следует.
7. Выводы для инвестора
The Residences — проект с высокой ликвидностью и устойчивым спросом. За последние 3–5 лет арендные ставки выросли на 40–50%, средняя продажная цена сейчас превышает районную на 6%. Брутто-доходность по дому (7%) выше среднего по району Al Thanyah Fifth, а чистая доходность при покупке по рыночной цене находится на пограничном уровне «справедливости». При покупке с дисконтом или по средней стоимости дома (до 20 000 AED/м²) долгосрочная доходность для инвестора будет привлекательной даже с учетом транзакционных расходов. Рынок аренды в этом доме крепкий, что минимизирует риски длительного простоя.
Квартира The Residences 1BR — сильное предложение для тех, кто рассчитывает на сохраняющуюся ликвидность и относительно быструю сдачу в аренду, однако для получения доходности 7,5–8% годовых имеет смысл искать лоты с дисконтом к текущей средней цене дома или «ловить» короткие всплески спроса на аренду.
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в Azizi Grand – анализ 2026
- Как продать жильё в Дубае в La Sirene – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в AZIZI VISTA: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Belgravia Heights II: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в ALTIA ONE: данные DLD и реальные сделки
