1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Shamal Waves (по данным DLD) расположен в районе Al Barsha South Fourth, внутри мастер-проекта Jumeirah Village Circle. Это подтверждено прямыми выборками по названию здания из базы сделок DLD.
Структура и объём данных:
— По сделкам купли-продажи (студии Shamal Waves): 119 сделок. Сделки отмечаются начиная с 2020 года, активные продажи вплоть до текущего времени.
— По арендным контрактам (студии в SHAMAL WAVES): 195 контрактов, по проекту. Проект хорошо представлен и в продаже, и в аренде.
2. Динамика и объём сделок по дому и району
Дом Shamal Waves стабильно продается с 2020 года, пик сделок наблюдался в 2023–2024 годах. Квартальная активность следующая:
— 2023–2024 годы: 30–35 студийных сделок в отдельные кварталы, иногда меньше.
— Последние периоды (2024): количество перешло от 32 в Q1 к небольшим значениям в Q2–Q4, что типично для стабилизирующегося предложения.
— Сделки за последние 12 месяцев продолжаются, ликвидность студий высокая.
По району Al Barsha South Fourth — общий уровень сделок квартир также устойчив, выборка по району резко больше и охватывает весь спектр жилых квартир.
3. Динамика цен за квадратный метр (студии/дом/район)
По Shamal Waves (только студии, валидные площади):
— 2020: 7600–8400 AED/м²;
— 2021: около 10400 AED/м² (по штучным сделкам), снижение до 8100 AED/м² во 2 полугодии 2022.
— 2023: быстрый рост, квартальная динамика в диапазоне 8600–8800 AED/м²;
— 2024: широкий диапазон — резкий скачок вниз в начале года (3160 AED/м²), затем быстрое восстановление до 8900–11500 AED/м² к концу года.
— Средняя цена за 12 месяцев: около 9990 AED/м² (реальные сделки DLD).
По району Al Barsha South Fourth (все квартиры):
— 2020–2022: от 8000–9700 AED/м² до стабильного роста с 2023 года;
— 2024: уровень цен по району уже 12950–15000 AED/м².
— Средняя за 12 месяцев: примерно 15060 AED/м² (что заметно выше, чем в Shamal Waves — студии идут с существенным дисконтом к району).
4. Анализ арендных ставок
По Shamal Waves (студии), по DLD:
— С 2020 по 2022: средняя аренда студий держалась на уровне 480–550 AED/м²/год.
— С 2023: быстрый рост, в 2024–2025 квартальная средняя выросла до диапазона 700–1100 AED/м².
— За последние 12 месяцев реальный средний уровень по проекту составляет 952 AED/м²/год (только ликвидные, подтвержденные сделки).
По району Al Barsha South Fourth:
— Динамика аналогична, но уровни выше: за 2024–2025 квартально аренда 849–1066 AED/м²/год.
— Среднее за последние 12 месяцев: около 1040 AED/м²/год (по всему жилому стоку района).
5. Сравнение стоимости и аренды: дом против района
— Цена за м² в Shamal Waves (12 мес.): 9990 AED/м².
— Цена за м² по району: 15060 AED/м².
— Аренда за м² в Shamal Waves (12 мес.): 952 AED/м².
— Аренда за м² по району: 1040 AED/м².
Shamal Waves (студии) продаются с дисконтом 33% к средней цене района, при этом арендная ставка уступает району лишь на 8–9%. Это потенциально выгодное сочетание для инвестора.
6. Доходность (ROI)
— Грубый ROI по дому (факт, 12 мес.): 952 / 9990 = 9.5% годовых (валовая доходность).
— Грубый ROI по району: 1040 / 15060 = 6.9% годовых.
Коррекция под расходы входа (налоги, комиссии, издержки — порядка 8% от цены покупки):
— Примерно 8.8% годовых (нетто, для дома Shamal Waves).
— Для района: около 6.4% годовых.
7. Диапазон справедливой цены для доходности 7–8% годовых (по дому и району)
Для студий Shamal Waves:
— При текущей аренде (952 AED/м²) и желаемой доходности 7–8%:
— Инвестиционно справедливый диапазон цены — 11900–13600 AED/м².
— Рыночная цена сейчас (9990 AED/м²) находится даже ниже этого диапазона, что создаёт заметный запас прочности и делает объект привлекательным для доходного инвестора.
Для района:
— Справедливый для инвестора диапазон цен (1040 аренда) — 13000–14900 AED/м², а реальная цена сейчас совпадает с верхней границей диапазона (15060). То есть по району потенциал для доходности ограничен, премии уже нет.
8. Выводы по объекту
— Ликвидность студий Shamal Waves подтверждается большим числом сделок по DLD, выборка по аренде также стабильна.
— Цена сделки на 33% ниже средней по району, при арендной ставке практически на уровне района.
— Грубая доходность (даже после вычета расходов на вход) уверенно выше 8% годовых, что на текущем рынке Дубая считается отличным уровнем.
— Дом стабильно сдаётся, контракты есть всегда, разброс цен и площадей по рынку позволяет инвестору входить по очень привлекательной цене.
— В ближайшие годы существует потенциал для роста капитализации за счёт выравнивания стоимости до уровня района.
— Для инвесторов с фокусом на доходность объект оптимален, а для продавцов возможностей для существенного повышения цены пока не наблюдается — рынок быстро подбирает такие лоты.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Dusk by Binghatti: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Opalz By Danube Tower 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в LAKE TERRACE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в The Cosmopolitan: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в Lakeside Residence – анализ 2026
