Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, дом Binghatti Azure относится к району Al Barsha South Fourth и мастер-проекту Jumeirah Village Circle.
В базе DLD зафиксировано 851 сделка по этому зданию, из них 432 — по типу Studio (0BR).
2. Активность рынка (ликвидность)
По студиям в Binghatti Azure зафиксирован крупный поток сделок: только за 2024 и 2025 годы — свыше 400 регистраций в год, что говорит о высокой ликвидности в этом сегменте. Для сравнения, в районе Al Barsha South Fourth по студиям также фиксируются тысячи сделок ежегодно, что подтверждает высокую динамику спроса и предложение аналогичных объектов.
По арендным контрактам: за последние 12 месяцев по студиям Binghatti Azure было заключено 236 контрактов аренды (данные по DLD_rent_contracts), в масштабах района — более 7 тысяч, что подтверждает хорошую ликвидность и востребованность жилья подобного формата.
3. Динамика цен на продажу (studio — Binghatti Azure и район)
В 2024–2025 годах средняя цена продажи студий по Binghatti Azure держалась в диапазоне 16 200–18 400 AED/м², доходя в отдельных кварталах до ~18 800 AED/м².
Средняя цена продажи студии за последние 12 месяцев по зданию — 17 700 AED/м² (87 сделок).
Для сравнения, по району Al Barsha South Fourth средний показатель — 17 584 AED/м² (свыше 6 тыс. сделок за тот же период), то есть динамика по дому в целом соответствует зоне и подтверждает рыночный характер сделок.
Отмечается стабильный рост цен: если в 2022 году средний уровень был около 11 000–15 000 AED/м² (в районе), то к 2024–2025 годам показатели вплотную приблизились к 17 000–18 000 AED/м².
4. Динамика арендных ставок (studio — Binghatti Azure и район)
За последние 12 месяцев средняя арендная ставка по студиям в Binghatti Azure составляет 1 514 AED/м²/год (236 контрактов), что явно выше районного уровня (по району — 1 270 AED/м²/год, 7 221 контракт).
Динамика по кварталам:
— В 2025–2026 годах по Binghatti Azure уровень аренды рос от 1 455 до 1 655 AED/м²/год,
— по району аналогичный рост составил от 1 145 до 1 436 AED/м²/год за последние 6 кварталов.
Таким образом, дом стабильно сдаётся с премией относительно средней по району (разница 15–20%).
5. Сравнение цена/аренда и расчет доходности (ROI)
Для корректного определения инвестиционной доходности (brutto-ROI) используются актуальные показатели последних 12 месяцев:
— Продажа студии Binghatti Azure: 17 701 AED/м²,
— Аренда студии Binghatti Azure: 1 514 AED/м²/год,
Расчет brutto-ROI: 1 514 / 17 701 = 8,56%.
С учётом стандартных издержек при покупке (DLD fee ~4%, брокер ~2%, прочие ~1–2%; всего ~7–8% к цене входа), итоговая net‑доходность рассчитывается делением brutto‑ROI на 1,07–1,08. Для данного объекта:
— Netto-ROI: 8,56% / 1,07 ~ 8,0%, либо 8,56% / 1,08 ~ 7,9%.
6. Оценка справедливой цены для инвестора (целевой ROI 7–8%)
Диапазон инвестиционно справедливой цены при целевой доходности 7–8% определяется так:
— Нижняя граница (8%): 1 514 / 0,08 = 18 925 AED/м²,
— Верхняя (7%): 1 514 / 0,07 = 21 629 AED/м².
То есть текущая рыночная цена — 17 701 AED/м² — даже чуть ниже инвестиционного диапазона для целевого ROI 7–8%. Это означает, что премия по аренде позволяет достичь и даже немного превысить желаемую доходность, если ориентироваться на историческую динамику дома и района.
7. Общий вывод
Binghatti Azure в сегменте студий — ликвидный и востребованный, с активным рынком сделок и аренды, стабильным спросом. Доходность по ликвидным студиям здесь соответствует или даже превышает целевой уровень для buy-to-let инвесторов (7–8% годовых после издержек), при этом аренда по дому существенно опережает районоый бенчмарк. Цены соответствуют районному уровню, а аренда премиальна.
В перспективе 3–5 лет привлекательность сохраняется — при текущих ставках аренды возможен потенциал для продолжения умеренного роста цен или сохранения доходности. При приобретении объекта в Binghatti Azure инвестор может ориентироваться на ROI после расходов на уровне 7,9–8%, что очень достойно для рынка JVC.
Рекомендуемые статьи
- Как купить апартаменты в Дубае в Bloom Towers B – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в WAVEZ RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Sobha one Tower A – анализ 2026
- Как купить квартиру в Абу-Даби: законы, расходы, документы и нюансы инвестирования
- Анализ ROI квартиры в WESTWOOD GRANDE II BY IMTIAZ: данные DLD и реальные сделки
