1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, жилой комплекс Azizi Amber относится к району Jabal Ali First и расположен в пределах мастер-проекта Al Furjan. Анализ выполняется для квартиры с 2 спальнями (2BR). Все данные о продажах и аренде подтверждены по DLD на этот проект и тип недвижимости.
2. Объем и динамика сделок
Продажи
Зафиксировано 37 сделок по продаже 2BR-квартир в Azizi Amber. Основной объем регистраций приходится на 2024–2025 годы. Стабильный поток сделок сильно указывает на активную фазу ввода и заселения нового дома.
Распределение сделок по кварталам последних лет:
— 2024 год: III квартал — 6 сделок, IV квартал — 15 сделок,
— 2025 год: I квартал — 7 сделок, II квартал — 1 сделка, III квартал — 6 сделок, IV квартал — 2 сделки.
Цены продаж (средняя за м², только 2BR, ежедневно пересчитанная):
— 2024 (III квартал): 13 970 AED
— 2024 (IV квартал): 14 192 AED
— 2025 (I квартал): 12 741 AED
— 2025 (II квартал): 13 905 AED
— 2025 (III квартал): 13 808 AED
— 2025 (IV квартал): 13 045 AED
Текущий уровень средней цены за м² за последние 12 месяцев для Azizi Amber (2BR): 13 712 AED.
Бенчмарк по району (Al Furjan, Jabal Ali First, 2BR):
— Средняя цена за м² за последние 12 месяцев: 13 262 AED.
— Динамика по району показывает существенный рост с 7 000–8 000 AED/м² в 2020–2022 годах до 12 000–14 000 AED/м² в 2024–2025 годах.
Таким образом, цена Azizi Amber за м² чуть выше среднего по району для аналогичных 2BR-квартир, но разрыв умеренный и укладывается в допуск для нового проекта.
3. Анализ аренды
По Azizi Amber в DLD заключено значительное число арендных контрактов (77, по всему дому, все типы квартир, Residential). По 2BR сегменту новых контрактов пока не зафиксировано, но база позволяет оценить рынок аренды всего комплекса:
— Средняя аренда за м² по дому за последние 12 месяцев: 1 189 AED/м²/год.
— Для сравнения, средняя по району (Al Furjan, Jabal Ali First, Residential): 966 AED/м²/год.
Динамика арендных ставок по дому:
— 2025 (I квартал): 1 277 AED/м²/год
— 2025 (II квартал): 1 184 AED/м²/год
— 2025 (III квартал): 1 118 AED/м²/год
— 2025 (IV квартал): 1 176 AED/м²/год
— 2026 (I квартал): 1 127 AED/м²/год
Аналогичная динамика по району с 2020 года — рост средней аренды с ~520 AED/м²/год до ~1 000 AED/м²/год.
Azizi Amber дает премию по аренде к району порядка 23%. Такая разница логична для нового комплекса.
4. ROI и справедливая цена для инвестора
Расчет доходности (брютто, по данным DLD, последние 12 месяцев):
— Azizi Amber (дом): ROI_b — 1 189 / 13 712 ≈ 8,7%
— Al Furjan (район): ROI_b — 966 / 13 262 ≈ 7,3%
Корректировка до «чистой» доходности с учетом транзакционных и прочих расходов (≈7–8% от цены): ROI_net для Azizi Amber оценивается в диапазоне 8,1–8,3%. Для района Al Furjan уровень ROI_net — примерно 6,8–6,9%.
«Справедливый диапазон цены» для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых:
— Для Azizi Amber: fair range — 14 863 – 16 983 AED/м² (расчет 1 189 / 0.08 ; 1 189 / 0.07)
— Фактическая пессимистичная граница — текущая средняя по дому (13 712 AED/м²) находится ЧУТЬ НИЖЕ «справедливого» диапазона, то есть покупка по текущей цене позволяет выйти на больше чем 8% ROI.
5. Выводы о ликвидности и перспективах
— Высокий объем регистраций и аренды подтверждает ликвидность Azizi Amber как нового жилого дома в Al Furjan.
— Сравнительная динамика: за последние 4 года цены и аренда по району выросли почти в 2 раза, что подчеркивает спрос и высокий инвестиционный потенциал сегмента.
— В настоящий момент, исходя из контрактов DLD, комплекс Azizi Amber предлагает премию к району как по цене, так и по средним ставкам аренды, с подтвержденной доходностью свыше 8% (brutto) по актуальным контрактам.
— Для инвестора покупка даже на текущем уровне цен обеспечивает сопоставимый или лучший ROI, чем по району, и выше ориентировочного «порога входа» для Дубая на 7–8%.
— В условиях сохранения уровня арендного спроса и темпов прироста цен, инвестиции в этот типовой 2BR в Azizi Amber выглядят оправданным выбором для сбалансированного портфеля с горизонтом 3–5 лет.
Рекомендуемые статьи
- Как купить жильё в Дубае в The Torch – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Celia Residence: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Pantheon Elysee III – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Island Park I: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Downtown Dubai – анализ 2026
