1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: здание Jomana 5 по всем данным DLD однозначно относится к району Um Suqaim Third. Мастер-проект для этого адреса в базе не обозначен.
База содержит валидные и свежие транзакции по продажам для 2-комнатных квартир в Jomana 5. По аренде в доме нет ни одного контракта, поэтому для оценки аренды и доходности используются районные ориентиры по Um Suqaim Third.
2. Статистика продаж по дому и району
По Jomana 5, 2-комнатные квартиры:
— Зафиксировано 17 сделок.
— Диапазон площадей: от 99,4 до 149,9 м², в среднем около 123 м².
— Минимальная цена сделки за м²: 18 800 AED, максимальная – 33 300 AED, средняя по последнему году – 28 336 AED.
— По текущей рыночной динамике, за последние 12 месяцев дом торгуется почти на уровне среднерыночной цены своего района.
По району Um Suqaim Third (2-комн. квартиры):
— Объём выборки: 1386 сделок, отличная ликвидность.
— Диапазон площадей: от 12 до 423 м², средняя – 126 м².
— Диапазон цены за м²: от 8 700 до 208 100 AED (явные экстремумы, большая часть сделок идёт в диапазоне 22 000–33 000 AED/м²).
— Средняя цена реализации по району за 12 месяцев: 28 735 AED/м².
— Квартальная динамика свидетельствует о стабилизации цен на высоком уровне в течение последних двух лет.
3. Динамика сделок и цен
— В Jomana 5 проведение сделок наблюдалось во всех ключевых кварталах 2023–2025 гг., но выборка по дому существенно меньше, чем по району, что объясняется стадией выхода на рынок.
— Район Um Suqaim Third демонстрирует уверенный прирост средней цены за м² по 2-комнатным квартирам с 2021 по 2025 годы.
— Зафиксированы отдельные всплески цен выше 30 000 AED/м², но среднее по массиву колеблется в районе 26 000–29 000 AED/м² за последние 2 года.
4. Анализ арендного рынка
— По Jomana 5 в DLD нет ни одного валидного арендного контракта, что типично для новых или только что сданных домов.
— В районе Um Suqaim Third арендная активность очень высокая: более 3500 контрактов по всем типам квартир.
— Средняя годовая ставка аренды по району за последние 12 месяцев составляет примерно 1 243 AED/м².
— За 2023–2025 годы квартальные значения арендных ставок по району стабильно растут, в начале 2025 года они превышают 1 300 AED/м².
— По отдельности для 2-комнатных квартир валидную выборку аренды снять невозможно, но данные по всем квартирным контрактам в районе весьма репрезентативны.
5. Сравнение дома и района: цены и доходность
— Цена покупки Jomana 5 (2-комнатные) сейчас практически совпадает с средним уровнем района для такого же типа квартир.
— Районный ориентир аренды взят по всему жилому сектору, так как по дому нет контрактов.
— Валовая доходность (ROI_brutto) при покупке по текущей рыночной цене составляет примерно 4,3% годовых.
— С учётом стандартных транзакционных расходов (7–8% от цены сделки и оформления) чистая (net) доходность будет в диапазоне 4,0% годовых.
— Для достижения целевой доходности 7–8% годовых бизнес-кейсу потребовалось бы снижение цены покупки до диапазона 15 500–17 700 AED/м² — это на 35–45% ниже текущей рыночной цены.
6. Ликвидность и перспектива
— Район Um Suqaim Third отличается высокой ликвидностью — как по объёму сделок, так и по аренде. Значительная динамика показывает, что интерес инвесторов и резидентских покупателей здесь устойчив.
— Jomana 5 вписывается в общий рынок района по стоимостным параметрам. На момент оценки доходность для новых инвесторов уступает уровню 2021–2022 годов и находится ниже «инвестиционно справедливого» диапазона для пассивного дохода (7–8% годовых).
— На текущий момент объект больше интересен для резидентов или long-term пользователей, чем для инвестирования с целью извлечения дохода.
РЕЗЮМЕ:
— Jomana 5 (2-комнатные) по ценам анонса или после сдачи продаётся строго по цене рынка своего района, но не выгоднее его.
— Валовая и чистая доходность для новых инвесторов в текущем рынке существенно ниже желаемых целевых 7–8% годовых.
— Данных для оценки аренды по зданию нет, все расчёты по доходности — только на базе районной ставки.
— Ликвидность высокая как в самом доме (среди свежих объектов), так и по району в целом.
— Спекулятивный потенциал исчерпан. Покупка сейчас — скорее для собственного проживания, чем для доходного портфеля.
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в Elitz By Danube – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Pelagos by IGO: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Gardenia: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Avanti – анализ 2025
- Как продать недвижимость в Дубае в Ellington House – анализ 2025
