1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание Pelagos by IGO относится к району Marsa Dubai и мастер‑проекту Dubai Marina. Все дальнейшие выводы строятся именно по этим официальным характеристикам.
По базе DLD зафиксировано 43 сделки по 2-комнатным квартирам (2BR) в данном доме.
2. Анализ продаж (историческая динамика)
Частота сделок:
Наибольший объём продаж в Pelagos by IGO по 2-комнатным квартирам пришёлся на 2025 год — с постепенным ростом: 5 сделок в 4 квартале 2024, 17 — в 1 квартале 2025, 19 — во 2 квартале, 2 — в 3 квартале 2025 года. Это указывает на фазу активных продаж, вероятно, в период сдачи или выхода на рынок.
Динамика средней цены за квадратный метр (2BR, Pelagos by IGO):
— 4 кв. 2024: 24 517 AED/м²
— 1 кв. 2025: 24 355 AED/м²
— 2 кв. 2025: 25 263 AED/м²
— 3 кв. 2025: 25 542 AED/м²
Динамика средней цены в районе (Marsa Dubai, 2BR, все дома):
— 2020: от 11 319 до 17 154 AED/м² (по кварталам)
— 2021: стабилизация на уровне 13 913 – 20 390 AED/м²
— 2022: рост до 21 142 – 22 803 AED/м²
— 2023: пик до 29 152 AED/м², затем корректировка до 24 374 – 27 228 AED/м²
— 2024: 21 331 – 26 202 AED/м² (в среднем порядка 24–25 тыс.)
— 2025: 24 403 – 27 179 AED/м²
За последние 12 месяцев (по данным DLD):
— Средняя цена за м² 2BR в Pelagos by IGO: 24 830 AED/м²
— Средняя цена за м² 2BR в Marsa Dubai: 25 909 AED/м²
Текущая ценовая позиция дома полностью соответствует уровню верхнего сегмента по району и даже чуть ниже средней по 2-комнатным квартирам Marsa Dubai за последние 12 месяцев.
3. Анализ рынка аренды
По дому Pelagos by IGO и мастер‑проекту Dubai Marina в DLD зафиксировано 0 контрактов аренды по 2-комнатным квартирам — видимо, объект ещё не вышел в массовую эксплуатацию для аренды либо данные ещё не поступили.
По району Marsa Dubai суммарно более 116 тыс. резидентских договоров аренды, то есть ликвидность локации высокая.
Динамика аренды в Marsa Dubai (все квартиры, по районам, за м² в год):
— В 2020–2022 годах: постепенный рост средней аренды с ~700–900 до 1 200 AED/м².
— Пик 2023 года: 1 187 – 1 260 AED/м².
— 2024: сохраняется динамика роста, в 3 квартале среднее: 1 236 AED/м², в 4 квартале — 1 282 AED/м².
Среднее значение аренды за последние 12 месяцев по району (Marsa Dubai) — 1 309 AED/м²/год.
Это надёжный бенчмарк для ориентировки по Pelagos by IGO, в отсутствие собственных контрактов.
4. Оценка доходности и справедливый инвестиционный диапазон
ROI: так как по Pelagos by IGO нет ни одного контракта аренды за последние 12 месяцев, вычисление доходности по дому невозможно — используем только районную ставку.
Ориентировочная доходность по району:
— Брутто доходность: 1 309 / 25 909 = 0,051 (5,1% годовых, Marsa Dubai, 2BR последние 12 мес.)
— C учётом транзакционных издержек (7%): 4,8% годовых (нетто).
Справедливый диапазон цены покупки для целевой доходности 7–8% годовых по району: 1 309 / 0,08…0,07 = 16 362 – 18 700 AED/м². Текущая рыночная цена примерно на 32–40% выше, чем эта «инвестиционно справедливая» отметка для доходности 7–8% годовых.
5. Ликвидность и выводы
Дом только вышел на рынок, продажи 2BR весьма динамичны — это подтверждение ликвидности предложения во время выхода. На рынке аренды Pelagos by IGO пока отсутствует (нет ни одного официального контракта). Весь район Marsa Dubai (Dubai Marina) — одна из самых ликвидных арендоёмких зон города со стабильно растущей ставкой за м².
Цены Pelagos by IGO по 2-комнатным полностью соответствуют району, а доходность на этом ценовом уровне — типичная для флагманских объектов Dubai Marina на пике рынка (около 5% годовых). Для инвестора, ориентированного на 7–8% ROI, необходим дисконт к текущим рыночным ценам не менее 30–40%. Отсутствие свежих арендных сделок по самому дому ограничивает возможности точной оценки по нему, но районный бенчмарк достаточно репрезентативен.
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в Binghatti Skyrise Tower A – анализ 2025
- Как продать апартаменты в Дубае в Vera Residences – анализ 2025 — 22.12.2025
- Как купить квартиру в Дубае в Plaza Boutique 15 – анализ 2025 — 22.12.2025
- Анализ ROI квартиры в Majestique Residence 1: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в The Grand: данные DLD и реальные сделки
