Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание Binghatti Gardenia (все сделки в DLD фиксируются строго по этому названию) расположено в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Для всех сравнений с районом и мастер-проектом далее использованы именно эти подтверждённые данные из DLD.
2. Динамика количества сделок по 2-комнатным квартирам в Binghatti Gardenia
Активные продажи 2-комнатных квартир в данном доме проводились начиная с 1 квартала 2024 года, пик пришёлся на 2 квартал 2024 года (32 сделки), затем объём постепенно снижается до 1 сделки в 4 квартале 2024 года. В 2025 году сделки всё ещё фиксируются, но фактически сделки за будущие кварталы (2025) могли быть отложенной регистрацией или off-plan передачей — при среднесрочном анализе основные выводы делаем по 2024 году.
3. Динамика средней цены за м² — дом и район
По дому Binghatti Gardenia (2-комнатные квартиры) средняя цена за м² за последние доступные кварталы:
— 1 кв. 2024: 13 398 AED/м²
— 2 кв. 2024: 13 320 AED/м²
— 3 кв. 2024: 13 530 AED/м²
— 4 кв. 2024: 14 521 AED/м²
Для района Al Barsha South Fourth по 2-комнатным квартирам за те же кварталы видна чуть меньшая динамика:
— 1 кв. 2024: 11 491 AED/м²
— 2 кв. 2024: 11 382 AED/м²
— 3 кв. 2024: 12 330 AED/м²
— 4 кв. 2024: 12 075 AED/м²
По значениям за последние 12 месяцев по Binghatti Gardenia: средняя цена 2-комнатных квартир составила 12 460 AED/м² (19 сделок за год). Для района — 12 843 AED/м² (более 2 700 сделок), диапазон по району шире (5 076–26 515 AED/м²), что типично.
4. Аренда по дому, мастер-проекту, району
В таблице DLD не было зарегистрировано ни одного годового арендного договора за последние 12 месяцев для 2-комнатных квартир ни по дому Binghatti Gardenia, ни по мастер-проекту Jumeirah Village Circle, ни по району Al Barsha South Fourth в том же срезе фильтров (2 bedroom). Поэтому прямое сравнение средней арендной ставки за м² для 2-комнатных квартир в этом доме и районе невозможно.
Для общего уровня жилья (все типы квартир) по району Al Barsha South Fourth средняя годовая аренда за м² за последние 12 месяцев — около 1 017 AED/м², однако внутри этой выборки могут встречаться объекты и гораздо меньшей/большей площади и доходности.
5. ROI и уровень инвестдоходности
Поскольку ни по дому, ни по району на уровне 2-комнатных квартир данные по аренде отсутствуют, адекватно посчитать годовую доходность (ROI) по инвестиционной формуле (аренда/цена покупки) невозможно.
Доступно только усреднённое значение аренды для всех жилых помещений района (1 017 AED/м² в год при средней площади 84 м²), но, подчёркиваю, это не отражает уровень для 2-комнатных квартир и не валидно для расчёта fair price или ROI для данного типа недвижимости.
6. Ликвидность объекта и перспективы
По количеству сделок за год дом Binghatti Gardenia демонстрирует высокую ликвидность для новых проектов JVC: только 2-комнатных квартир зарегистрировано 19 продаж, а по всему району по данному типу — 2 767. Спад объёма к концу 2024 года говорит о постепенном насыщении предложения по продаже, и возможном начале выхода собственников на рынок аренды.
Для инвестиционного анализа и оценки «справедливой цены» на базе DLD, к сожалению, по текущим данным невозможно дать конкретный диапазон для достижения доходности 7–8% при покупке 2-комнатной квартиры в этом доме, поскольку данные по аренде отсутствуют.
Выводы:
— Binghatti Gardenia по 2-комнатным квартирам торгуется примерно на 8–15% дороже средних цен района, что характерно для новых домов в JVC.
— Ликвидность продаж высокая, динамика цен стабильная, спрос на 2-комнатные квартиры сохраняется.
— Без подтверждённых контрактов аренды для 2-комнатных квартир нельзя рассчитать ни текущий ROI, ни дать справедливый оборонительный диапазон цены для инвестора на базе DLD.
— Предлагается периодически перепроверять появление арендных сделок по данному дому — по мере выхода квартир на рынок аренды профиль доходности прояснится.
Рекомендуемые статьи
- Как купить жильё в Дубае в Avanti – анализ 2025
- Как продать недвижимость в Дубае в Ellington House – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Seven Palm – анализ 2025
- Лучшие районы Абу-Даби для экспатов: где жить и покупать недвижимость
- Как купить недвижимость в Дубае в Grand Central Hotel – анализ 2025
