Анализ ROI квартиры в HAMILTON HOUSE: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: HAMILTON HOUSE расположен в районе Al Barsha South Fourth, в составе мастер-проекта Jumeirah Village Circle согласно данным DLD.
В базе DLD дом отмечен с проектом и названием здания как «HAMILTON HOUSE», тип квартир для запроса — studio (эквивалент 0BR).

В DLD по HAMILTON HOUSE зарегистрировано 216 сделок купли-продажи с первой сделкой в марте 2023 года, виден полноценный пул арендных контрактов (62 зафиксированных договора аренды по данным DLD).

2. Частота сделок и ликвидность

Активность продаж по дому началась в 2023 и продолжается на текущий момент. Количество сделок по студиям варьируется: 5 сделок в первом квартале 2023 года, основные всплески — по мере завершения строительства и передачи ключей. Объём продаж растёт по мере выхода предложения на рынок.
В районе Al Barsha South Fourth объём продаж квартир значительно выше, наблюдается устойчивая ликвидность — тысячи сделок в квартал за 2023–2025 гг. Это указывает на высокую популярность локации для инвесторов и конечных покупателей.

Для аренды: по HAMILTON HOUSE только с начала 2025 года отметился значимый пул контрактов (суммарно 62, квартально 17–27 контрактов). По району аренда также активна с большим числом договоров (5–8 тыс. в квартал в последние периоды).

3. Динамика средней цены за м²

По HAMILTON HOUSE (студии) зафиксированы такие значения средней цены за м²:

• 2023: 13 755 – 13 786 AED/м²;
• 2024: постепенный рост, к 4 кварталу 2024 года – 16 992 AED/м², максимум – 20 334 AED/м²;
• последние зафиксированные сделки — в диапазоне 15 640–20 334 AED/м² (2025 год).

В районе Al Barsha South Fourth по квартирам ценовая динамика плавно восходящая:

• 2023: от 11 212 до 12 938 AED/м²,
• 2024: сохраняется рост до 13 523 AED/м² к концу года,
• 2025: 14 668–15 694 AED/м².

По последнему 12-месячному периоду:
— В HAMILTON HOUSE средняя цена за м²: 17 928 AED/м² (дом).
— В районе Al Barsha South Fourth: 15 077 AED/м² (ориентир по району).

Таким образом, дом сейчас торгуется на 19% выше средней цены района, что типично для новых премиальных проектов.

4. Динамика и уровни аренды за м²

По HAMILTON HOUSE, первые массовые арендные контракты появились во втором квартале 2025 года, средние значения аренды за м² составили:

• Q2 2025: 1 269 AED/м²,
• Q3 2025: 1 253 AED/м²,
• Q4 2025: 1 285 AED/м².

За последние 12 месяцев по дому средняя арендная ставка составила 1 266 AED/м² в год.

В районе Al Barsha South Fourth средняя аренда за м² за последние 12 месяцев — 1 038 AED/м²; в текущем году значения около 1 050–1 140 AED/м². Таким образом, HAMILTON HOUSE превосходит район по уровню аренды примерно на 22%.

5. Сравнение дом vs район, доходность

Сравнение последних 12 мес. (только подтверждённые DLD-данные):

• HAMILTON HOUSE: продажа 17 928 AED/м², аренда 1 266 AED/м²;
• район: продажа 15 077 AED/м², аренда 1 038 AED/м².

Брутто-доходность (ROI):

• Брутто ROI по HAMILTON HOUSE: 7,1% годовых (без учёта затрат на сделку).
• По району: 6,9% годовых.

После корректировки на стартовые издержки 7–8% (DLD+брокер+прочие), эффективная чистая доходность будет меньше:

• По HAMILTON HOUSE: около 6,6% годовых (net ROI).
• По району: 6,4% годовых.

Справедливый инвестиционный диапазон цены для доходности 7–8% годовых:

• По дому: 15 825 – 18 089 AED/м² (ориентирован на текущий уровень аренды).
• Фактическая цена сделок сейчас ВЫШЕ верхней границы «инвестиционной справедливости» — дом продаётся с премией (типично для новых качественных проектов в первый год сдачи). Для выхода на доходность 7–8% нужен либо более низкий вход, либо рост ставок аренды.

6. Перспектива и выводы

HAMILTON HOUSE демонстрирует стабильный пул продаж и быстрое наполнение арендаторами; локация востребована и у инвесторов, и у арендаторов. По объёму сделок дом ликвиден (216 регистраций за ~2 года), а район — один из самых динамичных в Дубае в сегменте affordable/new premium.

Сравнительно высокий уровень продажи за м² и аренды объясняется новизной и качеством объекта: премия к району сохраняется, как минимум, в первый цикл сдачи.

ROI уже близок к общерыночным ожиданиям для Дубая, но при текущей цене сделки ориентирован на спокойную среднесрочную стратегию (3–5 лет), а не на высокий спекулятивный доход. В будущем, при дальнейшем росте арендных ставок или при снижении цен входа, потенциал доходности может усилиться.

Резюмируя: объект ликвиден, район стабильный, дом — новый и востребованный. Для инвестора — справедливая цена входа для 7–8% доходности по уровню подтверждённых DLD-данных находится в диапазоне 15 825–18 089 AED/м² по дому; сейчас рынок немного выше этого уровня, что типично для новых проектов с повышенным спросом.

Рекомендуемые статьи

• Как продать объект недвижимости в Дубае в Silicon Star 2 – анализ 2026
• Анализ ROI квартиры в Loci Residences: данные DLD и реальные сделки
• Как продать апартаменты в Дубае в Boulevard Central Tower 2 – анализ 2026
• Анализ ROI квартиры в Tabeer 1: данные DLD и реальные сделки
• Как продать жильё в Дубае в Mudon Al ranim 4 – анализ 2026