Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
Здание Tabeer 1 находится в районе Al Warsan First, мастер-проект International City Phase 1, по данным DLD. Вся аналитика основывается на этом подтверждённом местоположении и использовании фильтра именно по этому району.
База содержит в целом 43 сделки купли-продажи апартаментов 1 спальня (1BR) в Tabeer 1 — данных для анализа динамики и сравнений достаточно. Арендных договоров формата 1BR именно по этому дому нет, зато по всем квартирам Tabeer 1 за последние 12 месяцев заключено 39 валидных контрактов, что также позволяет делать выводы по арендным ставкам.
2. Ликвидность и активность по сделкам и аренде
Динамика продаж по Tabeer 1 за последние 3 года стабильна, число сделок по 1BR в отдельных кварталах варьируется от 1 до 10. Объем регистраций по всему дому и преимущественно по 1BR достаточен для оценки ликвидности — биржевой провал или перелома интереса со стороны инвесторов не наблюдается.
Архив арендных контрактов по зданию очень обширен: всего по Tabeer 1 зафиксировано 143 аренды жилых квартир за всё время, по району Al Warsan First — более 21 тысячи контрактов только за последние 12 месяцев. Это доказывает высокий реальный спрос как со стороны арендаторов, так и покупателей.
3. Ценовая динамика: продажи
В Tabeer 1 (1BR, апартаменты) средняя цена предложения за метр в последних кварталах:
— 2023 год — диапазон 8950–9200 AED/м²,
— в начале 2024 наблюдается сильный разброс, квартальный уровень опускается к 7350 AED/м² (Q2 2024), но низкая активность может сдвигать среднее.
По району Al Warsan First (бенчмарк для инвесторов):
— В течение 2022 года — 4900–5400 AED/м²,
— В 2023 году — резкий рост (от 6250 до 6800 AED/м²),
— За последние 12 месяцев среднее значение по району составляет примерно 7180 AED/м².
При этом текущие цены на Tabeer 1 опережают средние по району на 10–20%, что подтверждает более высокий класс или востребованность дома среди аналогичных предложений.
За последние 12 месяцев в самом доме сделок не было (по 1BR), поэтому актуальный «ценовой ориентир» берём по району. Средняя цена продажи за последние 12 месяцев по району — 7180 AED/м² (2040 сделок).
4. Ценовая динамика: аренда
По аренде в здании Tabeer 1 (все квартиры, все площади) за последние 12 месяцев:
— средняя годовая арендная ставка — 767 AED/м², 39 контрактов за 12 месяцев. По сравнению с районом (Al Warsan First, 673 AED/м²) здание даёт существенную премию (примерно +14%).
Динамика аренды по кварталам указывает на устойчивый рост: от средних 620–650 AED/м² в 2022–2023 году до 900 AED/м² и выше в некоторых кварталах 2024–2025 года (но отдельные кварталы могут быть представлены малым числом сделок). Районные ставки также стабильно росли: с 420–480 AED/м² в 2021–2022 году до более 700 AED/м² к середине 2025.
5. Сравнение аренды и стоимости — расчёт доходности (ROI)
За последние 12 месяцев можно опереться только на средние районные значения по продаже (7180 AED/м²) и ставке Tabeer 1 по аренде (767 AED/м²).
Годовая валовая доходность (ROI, brutto) по формуле:
ROI_brutto = 767/7180 ≈ 10,7% (Tabeer 1)
Для района аналогичный расчёт: ROI_brutto = 673/7180 ≈ 9,4%
Уточнённая чистая доходность с учётом стартовых расходов (ок. 7%) по формуле ROI_net ≈ ROI_brutto/1,07:
— Для Tabeer 1: ROI_net ≈ 10,7% / 1,07 ≈ 10,0%
— Для района: ROI_net ≈ 8,8%
6. Справедливый ценовой диапазон (при целевой доходности 7–8% годовых)
Для объекта и района:
— Справедливая цена входа для инвестора под ставку аренды Tabeer 1: диапазон 9 600–10 950 AED/м².
— Фактический районный рынок (7180 AED/м²) уже даёт доходность серьёзно выше 8% годовых, а дом — около 10–10,7% brutto без учёта простоя и дальнейших расходов.
— В текущих условиях рассчитанный справедливый ценовой диапазон для инвестора оказывается выше реального рынка, что в сочетании с высокой ликвидностью говорит о потенциальной недооценке или о выходе на «горячий» рынок инвесторов.
7. Выводы и рекомендации
— Tabeer 1 стабильно востребован и арендаторами, и покупателями, по ценам на квартиры в 1BR он даёт устойчивую премию к соседним объектам.
— Арендная доходность (даже после вычета стандартных затрат) превышает стандартную планку в 8% годовых — это один из самых привлекательных домов в локации по текущему доходному потенциалу.
— За последние три года район Al Warsan First демонстрирует уверенный рост как по стоимости продажи, так и по арендным ставкам, что подтверждает перспективу объекта для долгосрочного владения и быстрой перепродажи в будущем.
— Инвестору имеет смысл ориентироваться на текущий рыночный уровень входа — при этом ROI дома с запасом перекрывает запрашиваемый целевой диапазон. Дополнительных дисконтов к рынку для достижения доходности 7–8% не требуется.
Рекомендуемые статьи
- Как продать жильё в Дубае в Mudon Al ranim 4 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Park Lane by Heilbronn: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Fern – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Park Lane by Heilbronn: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Park Lane by Heilbronn: данные DLD и реальные сделки
