1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по базе DLD здание Beverly Boulevard располагается в районе Al Barshaa South Third, мастер-проект Arjan. Все дальнейшие сравнения по рыночным показателям приведены именно относительно этого района и мастер-проекта.
По зданию Beverly Boulevard (studio, 0BR) зафиксировано 436 сделок по продаже и как минимум 99 арендных контрактов за последний год, что гарантирует высокую статистическую достоверность анализа.
2. Динамика и объём сделок по продажам
Зафиксирован устойчивый рост активности по продажам: 154 сделки в 2023 году, резкий рост до 90 в 2024 и 191 в 2025 (по данным DLD часть сделок формально попадает даже на будущий 2025–2026, что часто связано с регистрацией off-plan объектов).
Средняя цена за квадратный метр по студиям Beverly Boulevard показывает заметный рост за последние 3 года:
— В 2023 году диапазон в среднем составлял 13 570 – 14 189 AED/м².
— В течение 2024 года средняя стоимость росла от 13 933 AED/м² в начале года до 15 225 AED/м² к концу.
— В 2025 году, несмотря на скачки, фиксируется типовой уровень 15 500–17 800 AED/м² по сделкам.
Средняя площадь студий по сделкам — 38 м² (колебания: 35–50 м²).
3. Сравнение с районом (Arjan, Al Barshaa South Third)
По мастер-проекту Arjan (тот же район), студии показывают широкое распространение цен:
— В 2022–2023 годах студийный сегмент подорожал с 12 200 AED/м² до 15 000–15 500 AED/м² (максимум в 2025 году — до 17 100 AED/м²).
— Уровень Beverly Boulevard типично равен или слегка опережает среднерыночный по району.
— Объём сделок по району очень высокий (сотни транзакций в квартал), ликвидность на пике, возможность быстрой реализации высокая.
Среднее значение за последние 12 месяцев:
— По дому: 16 227 AED/м² (88 сделок).
— По району: 16 015 AED/м² (1808 сделок по студиям).
4. Арендный рынок («реальные» цифры DLD)
За последние 12 месяцев по зданию оформлено 99 арендных контрактов по студиям. Средняя годовая ставка аренды по этим контрактам составила 1 445 AED/м²/год. По району (Arjan, студии) средний уровень аренды: 1 166 AED/м²/год (3351 контракт), что делает Beverly Boulevard одним из домов с доходом выше среднего по локации для небольших квартир.
Типичные размеры арендуемых студий совпадают с площадями сделок (37 м² в среднем, разброс 35–50 м²).
Динамика квартальных арендных ставок по дому за последний год: постепенный рост от 1 398 до 1 576 AED/м² в 2025 году с отдельными контрактами выше 1 700 AED/м².
5. Расчёт и сравнение доходности (ROI)
— Текущий средний уровень покупки для инвестора: 16 227 AED/м² (по дому), 16 015 AED/м² (по району Arjan, студии).
— Средняя аренда по студиям за последние 12 месяцев: 1 445 AED/м²/год (Beverly Boulevard), 1 166 AED/м²/год (Arjan).
Brutto ROI (годовой валовой доход до вычета расходов):
— По дому: 1 445 ÷ 16 227 ≈ 8,9% годовых.
— По району: 1 166 ÷ 16 015 ≈ 7,3% годовых.
Net ROI (с учётом транзакционных и начальных расходов ~7%):
— По дому: 8,9% ÷ 1,07 ≈ 8,3% годовых.
— По району: 7,3% ÷ 1,07 ≈ 6,8% годовых.
Диапазон «инвестиционно справедливой» цены для инвестора, ориентированного на 7–8% доходности:
— По дому: 1 445 ÷ 0,08 = 18 062 AED/м² (при целевой ROI 8%), 1 445 ÷ 0,07 = 20 643 AED/м² (при ROI 7%).
— Фактическая цена на 12% ниже этой «справедливой» верхней планки (есть запас по доходности).
— По району справедливая цена для инвестора: 14 575 – 16 657 AED/м², фактическая цена на уровне допустимых для входа.
6. Резюме по ликвидности и перспективам
Объём сделок и аренды указывает на очень высокую ликвидность объекта и района, студии востребованы и преобладают в структуре рынка. При текущем уровне цен Beverly Boulevard студии дают заметную премию по доходности относительно типичного объекта по району, что выгодно для инвестора.
Динамика рынка Arjan демонстрирует устойчивый рост спроса и цен в 2023–2025, подтверждённый массовыми сделками и большим количеством новых контрактов аренды. Студии Beverly Boulevard за счёт высокого среднего арендного дохода могут использоваться как эталонные для расчетов по инвестиционной привлекательности.
Сценария дисконтирования от текущей цены не требуется: даже с учётом всех расходов ROI остаётся выше типичного «справедливого» диапазона для консервативного инвестора (7–8% годовых). Это также косвенно свидетельствует о высокой привлекательности дома для арендного капитала.
Вывод: Beverly Boulevard — один из топовых домов Arjan по доходу на студиях, с максимальной рыночной ликвидностью, ростом цены и аренд, но при этом заметно выше средней доходностью относительно остального района. С учётом данных рынка, ожидать быструю реализацию и поддержание высокого спроса обосновано на горизонте как минимум 2–3 лет. Коррекции возможно стоит ждать только в случае перегрева off-plan сегмента во всём районе.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в PLATINUM RESIDENCE 1: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Jadeel 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в DAMAC HILLS — GOLF GATE: данные DLD и реальные сделки
