1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: объект DAMAC HILLS — GOLF GATE формально относится к району Al Hebiah Third, мастер-проект DAMAC HILLS. Это подтверждено прямым запросом к базе DLD по сделкам продаж.
По фильтру 2-комнатных квартир в этом доме в базе зафиксировано 139 продаж. Для анализа использованы данные по дому (DAMAC HILLS — GOLF GATE, 2 b/r), по мастер-проекту и району (DAMAC HILLS, Al Hebiah Third, Residential Flats) для сопоставления.
2. Анализ продаж
Зафиксирована устойчиво высокая нервы сделок по 2-комнатным квартирам, пики приходятся на 2023 год (особенно 1-й квартал). Распределение по годам и кварталам говорит о том, что основной объём ввода/договоров прошёл сравнительно недавно по off-plan (предполагается, что сдача/разрешения ещё не полностью завершены).
Динамика средней цены за м² по дому за последние два года:
— В III–IV кварталах 2022 г. — 12 000–12 700 AED/м².
— В 2023-м отмечался рост до 13 000+ AED/м² (до 2023Q2), затем корректировка в диапазон 10 400–12 100 AED/м².
— В 2024 году — резкое колебание: от всплеска до 15 490 AED/м² (на отдельных сделках, 2024Q2) до снижения менее 10 000 AED/м² осенью-зимой 2024 года.
Средняя цена по дому за последние 12 месяцев: 11 088 AED/м².
Для сравнения, по мастер-проекту DAMAC HILLS в районе Al Hebiah Third средняя цена за м² за последние 12 месяцев составила 14 795 AED/м².
Квартальная детализация на уровне района показывает уверенное восстановление цен в 2023–2024 годах (+30% по сравнению с 2021–2022).
Суммарно можно отметить, что DAMAC HILLS — GOLF GATE сейчас при поздних сделках торгуется с дисконтом относительно средней по району DAMAC HILLS в Al Hebiah Third: -25%.
3. Анализ аренды
В DLD отсутствуют подтверждённые арендные контракты по 2‑комнатным квартирам именно в доме DAMAC HILLS — GOLF GATE. Также нет данных по 2-комнатным квартирам в DAMAC HILLS в пределах района Al Hebiah Third (нулевая выборка).
Поэтому анализ средней арендной ставки за м² возможен только на уровне всего жилого пулa района DAMAC HILLS (Al Hebiah Third), без детализации по типу квартиры.
Средняя аренда за м² за последние 12 месяцев по району: 1 039 AED/м²/год.
Динамика показывает уверенный рост ставок — с 600–700 AED/м² (2021–2022) до 1 000+ AED/м² (2024), что говорит о растущем спросе и неплохой ликвидности района.
4. Расчёт доходности и инвестиционной справедливой цены
ROI по дому напрямую рассчитать нельзя — нет данных по аренде квартир именно в этом корпусе.
По району (Al Hebiah Third, DAMAC HILLS):
— Средняя цена покупки за м² (12мес): 14 795 AED/м².
— Средняя аренда за м² (12мес): 1 039 AED/м².
Черновой ROI_brutto для района: 1 039 / 14 795 = 7,0% годовых при полной сдаче и отсутствии расходов.
С учётом стандартных расходов на вход (около 7% общей суммы сделки) реальная доходность снижается на ~7–8%:
— ROI_net = около 6,5% годовых (1 039 / (14 795 * 1,07)).
Справедливый диапазон цены для желаемой доходности 7–8% по району:
— Для инвестора ориентированного на 7–8%: справедливая цена = 13 000–14 900 AED/м².
— Текущая средняя по дому DAMAC HILLS — GOLF GATE — ~11 088 AED/м², то есть купить здесь сейчас объективно дешевле среднего уровня района, что может давать дополнительный апсайд при нормализации ликвидности и появления арендных данных для самого дома.
Без подтверждённых арендных ставок по самому дому (и по 2-комнатным квартирам района) нельзя точно утверждать, что ROI будет совпадать с районом, но исторические уровни спроса на аренду выглядят устойчиво.
5. Ликвидность и перспективы
Сделок по дому достаточно для оценки ликвидности, хотя активность распределена неравномерно — основная масса приходится на первичку и ввод/зачёс. Район DAMAC HILLS — один из крупнейших новых кластеров, спектр предложений широк, динамика цен и ставок свидетельствует о высоком спросе.
Относительно района, DAMAC HILLS — GOLF GATE сейчас торгуется с заметным дисконтом к среднему уровню по DAMAC HILLS для квартир, что в будущем может нивелироваться по мере заполнения дома арендаторами и появления статистики по реальным арендам.
Данных для точного расчета реальной доходности (на уровне именно этого корпуса по 2-комнатным квартирам) в DLD пока нет. Ориентироваться следует на рынок района, принимая в расчёт умеренный лаг и ожидание выхода на районый уровень по мере устроенности дома.
Рекомендуемые статьи
- Как купить жильё в Дубае в Bella Rose – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в K1: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Exotica By Al Marina – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в AZIZI Riviera 65: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Park Horizon – анализ 2026
