1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание Beverly Boulevard находится в районе Al Barshaa South Third, мастер‑проект Arjan. Эти данные подтверждены сделками в DLD.
Объем данных: По студиям (0BR) в здании Beverly Boulevard зафиксировано 221 сделка купли-продажи и 166 жилых арендных контрактов, что позволяет строить детализированную аналитику как по самому дому, так и по району в целом. Весь район Al Barshaa South Third (Arjan) характеризуется высокой рыночной активностью – почти 20 тысяч сделок продажи квартир и более 46 тысяч арендных контрактов зафиксированы DLD.
2. Ликвидность и спрос
Объём сделок по Beverly Boulevard стабильно высокий, особенно на старте проектов (фиксировались отдельные волны массовых продаж). За последние годы активность в сделках (по студиям) росла: в 2023–2025 годах в отдельных кварталах заключалось от 6 до 56 сделок за квартал. По аренде наблюдается устойчивый спрос: более 100 новых контрактов на жилые студии в доме за последние 2 года, что говорит о высокой ликвидности и хорошей востребованности у арендаторов.
Рынок Arjan и района Al Barshaa South Third отличается очень высокой оборачиваемостью: район – один из самых массовых на рынке Dubai, арендный спрос стабильно растет.
3. Динамика цен продажи за m²
Beverly Boulevard (студии, m², сделки DLD):
— 2023, квартал 2: 13 570 AED
— 2023, квартал 3: 14 189 AED
— 2023, квартал 4: 13 768 AED
— 2024, квартал 1: 13 934 AED
— 2024, квартал 2: 14 275 AED
— 2024, квартал 3: 14 763 AED
— 2024, квартал 4: 15 226 AED
— Средняя за последние 12 месяцев: 16 227 AED/м²
Динамика четко восходящая: за последние 1,5 года средняя цена сделки выросла с 13,5 до 16,2 тыс. AED/м².
Для сравнения, по всему Arjan (Al Barshaa South Third) средняя цена студий-флэтов за последние 12 месяцев составила 14 647 AED/м² – это ниже, чем по Beverly Boulevard, что указывает на премию этого здания относительно округа.
4. Динамика арендных ставок за m²
Beverly Boulevard (студии):
— Средняя аренда за 12 месяцев: 1 445 AED/м²/год (актуальные контракты подтверждены DLD)
— Поквартальная динамика (2025): ставки колеблются от 1 398 до 1 715 AED/м²/год, рост наблюдается к концу года.
Arjan (Al Barshaa South Third, студии):
— Средняя аренда за 12 месяцев: 1 166 AED/м²/год.
— Динамика по району: экспоненциальный рост за последние 4 года – с 600–700 AED/м²/год в 2020 до ~1 100–1 200 AED/м²/год в 2025 году.
Beverly Boulevard показывает устойчивую премию по аренде к району (~20–25%), что говорит о высоком спросе на апартаменты этого здания, хорошей конъюнктуре и потенциальном эффекте новой/более ликвидной недвижимости.
5. Сравнение цен и ставок: дом vs район
По итогам последних 12 месяцев:
— Средняя цена продажи студии в Beverly Boulevard: 16 227 AED/м².
— Средняя цена продажи студии по району: 14 647 AED/м².
— Средняя годовая аренда в доме: 1 445 AED/м².
— Средняя аренда по району: 1 166 AED/м².
Премия дома к району по цене: +11%. Премия дома по аренде: +24%. Это подтверждает позиционирование проекта чуть выше средней по району – как по спросу, так и по качеству.
6. Анализ доходности (ROI) и инвестиционной справедливой цены
Расчетная валовая доходность Brutto по DLD:
— По дому (студии): ROI_brutto ≈ 1 445 / 16 227 ≈ 8,9% годовых.
— По району (студии): ROI_brutto ≈ 1 166 / 14 647 ≈ 8,0% годовых.
С учетом транзакционных и стартовых расходов (7–8%), чистая доходность Net для инвестора в Beverly Boulevard оценивается примерно в 8,2–8,3% годовых, по району – около 7,4–7,5%.
Инвестиционно-справедливый диапазон цены для инвестора с целевой доходностью 7–8% годовых (по данным DLD):
— По дому: 18 062 – 20 643 AED/м² (rent_psm / 0,08 … rent_psm / 0,07)
— По району: 14 575 – 16 664 AED/м²
Текущая средняя цена за м² в Beverly Boulevard (16 227 AED) находится приблизительно по нижней границе справедливого диапазона (исходя из целевой доходности 7–8%), то есть доля покупок по текущему рынку может обеспечить инвестору желаемый уровень возврата даже без сильного дисконта.
7. Выводы и перспективы
Beverly Boulevard (Arjan) – ликвидный дом, устойчивый спрос как на аренду, так и на покупку, высокая частота сделок и контрактов. Объект опережает район по текущим ценам и арендным ставкам. За последние 1–2 года цены и аренда значительно выросли и продолжают демонстрировать тренд на рост. Средняя валовая доходность по студиям выше 8%, что весьма привлекательно по меркам Дубая. Учет всех издержек входа (около 7–8%) все равно оставляет доходность около 8% или чуть меньше, что выше средней по району и рынку в целом.
Рынок района Ал Барша Саут Тёрд (Arjan) – стабильный, рост аренды и цен подтвержден большим количеством сделок, ликвидность выше средней по городу. Инвестор может рассчитывать на быструю сдачу и минимальные простои.
Резюме: На горизонте 3–5 лет перспективы у Beverly Boulevard и всего Arjan сохраняются позитивными – продолжающееся развитие района, высокий спрос, регулярно фиксируемый DLD, рост цен и аренды. Проект подойдёт как для инвестиций с целью получения стабильного потока аренды, так и для выхода на растущем рынке.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в PLATINUM RESIDENCE 1: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Jadeel 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в DAMAC HILLS — GOLF GATE: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Bella Rose – анализ 2026
