1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание THE PEARL относится к району Al Jadaf, мастер-проект Jaddaf Waterfront.
По базе DLD зафиксировано 8 сделок купли-продажи квартир в THE PEARL с двумя спальнями с октября 2022 по ноябрь 2025 (отметим, что некоторые сделки могли быть по off-plan, зарегистрированные заранее). Для анализа арендных контрактов используется проект THE PEARL; по комнатам «2 bed rooms» за последние 12 месяцев не зарегистрировано ни одного контракта, но по всему дому — 38 контрактов (по всем типам квартир). Следовательно, анализ рынка аренды возможен только на уровне всего здания, а не конкретно по двухкомнатным.
2. Динамика и уровни цен на покупку
— За последние 12 месяцев средняя цена сделки за квадратный метр по 2-комнатным квартирам в THE PEARL составила 12 742 AED/м² по 3 сделкам.
— Для сравнения, по району Al Jadaf средний уровень по всем квартирам — 19 696 AED/м² за этот же период (3287 сделок).
— По кварталам видна тенденция роста средней цены в конкретном доме: с 8 586 AED/м² (Q4 2022) до уровней 13 330 AED/м² (Q4 2025), хотя данных по отдельным кварталам немного.
— В целом, THE PEARL идёт с дисконтом к району: разница между текущим уровнем дома и районом за год превышает 30%.
3. Динамика и уровни аренды
— За последние 12 месяцев по всему зданию THE PEARL средняя годовая ставка аренды (по всем типам квартир) составила 987,9 AED/м² (38 контрактов).
— Для Al Jadaf по всем квартирам за этот же период — 965,9 AED/м² (8 120 контрактов).
— Квартальная динамика показывает стабильный рост ставок: последние кварталы фиксировали значения около 900–1 090 AED/м², что полностью коррелирует с районным трендом.
— Достаточно высокая частота сделок и контрактов говорит о том, что район и конкретно THE PEARL пользуются хорошим спросом у арендаторов, а ставка в доме немного выше средней по району.
4. Сравнение ликвидности и спроса
— Количество сделок по покупкам в THE PEARL невелико (3 сделки за год по 2BR), что нормально для одной башни, — в то время как по району происходят сотни сделок ежеквартально.
— По арендным контрактам в THE PEARL за последние 12 месяцев общее число превышает 35, по району — более 8 тысяч контрактов. Это свидетельствует о высокой ликвидности как объекта, так и всего района.
5. Оценка доходности (ROI) для инвестора
— Расчетная валовая доходность (brutto ROI) по THE PEARL на базе последних 12 месяцев: 987,9 / 12 742 = 7,8%.
— По району Al Jadaf: 965,9 / 19 696 = 4,9%.
— С учетом типовых транзакционных расходов на вход (около 7%), откорректированная (чистая) доходность по дому составит примерно 7,3% (7,8 / 1,07), а по району — 4,6%.
— Инвестиционно справедливый диапазон цены покупки для получения доходности 7–8% по THE PEARL: 12 349–14 113 AED/м². Текущий уровень соответствует желаемой доходности без необходимости дополнительного дисконта.
— В среднем же по Al Jadaf для выхода на ту же доходность инвестору необходим серьёзный дисконт к текущей цене рынка района (справедливая цена для 7–8% годовых: 12 074–13 799 AED/м² против зафиксированных 19 696 AED/м²).
6. Выводы для инвестора
— THE PEARL расположен в динамично развивающемся, ликвидном районе Al Jadaf c активным рынком аренды и продаж.
— По текущим сделкам THE PEARL котируется заметно ниже средней по району, при этом арендная ставка держится на уровне и чуть выше Al Jadaf, что обеспечивает привлекательную реальную доходность (7,8% brutto — одна из лучших в районе).
— С учётом расходов на регистрацию, брокера и пр., чистая доходность оценивается чуть выше 7%.
— Уровень цен по дому уже соответствует инвестиционной доходности 7–8% годовых — потенциал дальнейшего роста ограничен именно этим коридором.
— Район Al Jadaf в целом продолжает дорожать и остаётся ликвидным и востребованным для арендаторов.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Tower 3 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SHERENA RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Mediterranean Villas – анализ 2026
- Недвижимость Дубая: ключевые тенденции рынка, цены и инвестиционные возможности в 2026 году
- Анализ ROI квартиры в Mayas Geneva: данные DLD и реальные сделки
