1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом SHERENA RESIDENCE, в котором анализируются 1-комнатные квартиры, по данным DLD находится в районе Wadi Al Safa 3 и мастер-проекте Majan.
По базе DLD проведён анализ только по подтверждённым данным, приводятся значения исключительно на основе массивов продаж и аренды по данному зданию, мастер-проекту и району.
2. Ликвидность объекта и района – объём сделок и аренды
По дому SHERENA RESIDENCE зафиксировано 289 сделок. Частота сделок по 1-комнатным квартирам характеризуется стабильной активностью с 2021 года, причём за 2023 год и последние 12 месяцев (середина 2023 — середина 2024) объём вырос. Это подтверждает ликвидность этого сегмента. В базе DLD зафиксировано более 1000 валидных арендных контрактов по этому проекту (по всем типам квартир), что свидетельствует о высокой арендной активности и устойчивом спросе.
В целом, ликвидность по району Wadi Al Safa 3 также высокая, что делает объект сопоставимым по востребованности с рынком.
3. Динамика цен за 3–5 лет (SHERENA RESIDENCE и район)
Динамика средней цены за м² (1-комнатные квартиры, только жилой фонд, корректные сделки):
— По дому SHERENA RESIDENCE: c 2021 года средняя цена за м² постепенно росла — с уровней около 6700–7500 AED за м² в 2021–2022 до текущих значений около 9200–9400 AED за м² за последние 12 месяцев, а во 2–4 квартале 2024 года проекты демонстрируют рост до уровня 9000–9700 AED за м². Прирост за последние 2,5 года составляет ориентировочно 30–35%.
— По району Wadi Al Safa 3 (1-комнатные квартиры): уровень цен заметно выше — в среднем 13 850 AED за м² за последние 12 месяцев. При этом в 2024 году по району наблюдается ускорение роста — квартальные значения превышали 13 000–14 000 AED/м², с отдельными пиками до 15 000 AED/м².
Дом SHERENA RESIDENCE весь период торговался со значительным дисконтом к району (отставание по средней цене на 30–40%).
4. Динамика арендных ставок
Валидация выборки по дому SHERENA RESIDENCE подтверждена: более 1000 контрактов, средняя аренда по всем квартирам (по 1-комнатным в последнее время новых контрактов нет, поэтому используются все).
— За последние 12 месяцев средняя ставка аренды по дому составила 805 AED/м²/год.
— По району Wadi Al Safa 3 аналогичный уровень среднего арендного дохода составляет 794 AED/м²/год.
За последние два года по дому SHERENA RESIDENCE и району также заметен рост арендной ставки: еще в 2022 году значения были ближе к 500–600 AED/м²/год, а в 2024-м — стабильно выше 800 AED/м²/год. Периоды пиковых значений отражают как рыночную конъюнктуру, так и возможные разовые скачки по отдельным большим контрактам.
5. Текущий уровень цены и аренды за последние 12 месяцев
По базе DLD, подтверждённые средние уровни:
— Средняя цена приобретения 1-комнатной квартиры (за м²) по дому SHERENA RESIDENCE за последние 12 месяцев: 9 234 AED/м².
— Аналогичный показатель по району Wadi Al Safa 3: 13 853 AED/м².
— Средняя годовая аренда за м² по дому: 805 AED/м².
— Средняя годовая аренда за м² по району: 794 AED/м².
6. Брутто-доходность (ROI) и диапазон справедливой цены
Расчёт брутто-доходности:
— По дому: отношение средней арендной ставки к цене покупки составляет 8,7%.
— По району: аналогичный показатель — 5,7%.
С учётом дополнительных расходов на вход (7–8% от стоимости: расходы по DLD, брокеру, оформлению), эффективная чистая доходность будет примерно 8,1% по дому и 5,4% по району.
Оценка инвестиционно справедливого диапазона цены (ориентир для покупателя под доходность 7–8%):
— По дому: справедливый диапазон цены для доходности 7–8% составляет 10 100–11 500 AED/м² (исходя из типичных арендных ставок по DLD).
— Рыночная цена сейчас — 9 234 AED/м²: этот уровень даёт доходность даже выше 8%, потому резерва для дополнительного дисконта нет, наоборот — жильё SHERENA RESIDENCE котируется на уровне, привлекательном для инвесторов-арендодателей (доходность выше средней по району).
— По району: чтобы получать доходность 7–8%, инвестору нужно покупать квартиры по 9 900–11 300 AED/м². Фактическая средняя цена по району выше этого диапазона, соответственно, привлекательность покупки в целом по району ниже, чем по дому SHERENA RESIDENCE.
7. Сравнение с районом, оценка ликвидности и перспектив
SHERENA RESIDENCE занимает нишу с дисконтом к району по цене, но с сопоставимым уровнем аренды. Это делает объект интересным прежде всего для инвесторов, ориентирующихся на доход (ставка доходности выше районной на 2–3 п. п.). Ликвидность высокая и по продажам, и по аренде; рыночный спрос подтверждён большим объёмом DLD-контрактов.
На горизонте 3–5 лет, с учётом темпов прироста как цены, так и аренды по дому, сохраняется потенциал как для стабильного дохода, так и для возможной рекапитализации (рост цены до средних по району). По сравнению с районом, SHERENA RESIDENCE предлагает выше доходность и в текущей точке по-прежнему стоит дешевле аналогов.
Заключение: Дом SHERENA RESIDENCE — привлекательный выбор для инвестора, который ищет сбалансированное сочетание доходности и стабильной ликвидности. Драйвером интереса является значимый дисконт к средней цене по району при той же ставке аренды.
Рекомендуемые статьи
- Как продать жильё в Дубае в Mediterranean Villas – анализ 2026
- Недвижимость Дубая: ключевые тенденции рынка, цены и инвестиционные возможности в 2026 году
- Анализ ROI квартиры в Mayas Geneva: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в RA1N Residence – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SLS DUBAI: данные DLD и реальные сделки
