1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным Dubai Land Department дом Mayas Geneva расположен в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle.
В базе данных DLD по дому Mayas Geneva зафиксировано 30 сделок с квартирами 2BR (двухкомнатные) за весь период наблюдения. По аренде за этот же объект зафиксировано 34 действительных контракта (по всем типам квартир), однако прямых контрактов именно по 2BR не найдено. Метрики по аренде будут даны укрупнённо по дому и по району.
2. Динамика и текущий уровень цен на покупку
Продажи квартир 2BR в Mayas Geneva начались в первом квартале 2023 года. Дальнейшее изменение средней цены за квадратный метр по сделкам внутри этого дома выглядит так:
2023 год:
— 1 кв.: 11 100 AED/м²
— 2 кв.: 10 140 AED/м²
— 3 кв.: 10 760 AED/м²
— 4 кв.: 11 220 AED/м²
2024 год (отмечено наличие сделок только в 3 и 4 кварталах):
— 3 кв.: 10 900 AED/м²
— 4 кв.: 12 500 AED/м²
За последние 12 месяцев средняя цена покупки 2BR в Mayas Geneva составила 11 770 AED/м².
Для сравнения, по району Al Barsha South Fourth средняя цена за м² за последние 12 месяцев выше — 15 030 AED/м². Район показывает стабильную положительную динамику: за 2022–2023 гг. средняя цена за м² выросла примерно на 40% (с 9 700 до 13 000 AED/м²) и продолжает расти в 2024 году, в последние кварталы фиксируется 13 000–15 000 AED/м².
Таким образом, Mayas Geneva сейчас котируется на уровне, заметно ниже средней по району.
3. Динамика и уровень ставок аренды
По аренде двухкомнатных квартир конкретно в Mayas Geneva за последние 12 месяцев нет прямых сделок, однако по всем жилым квартирам этого проекта средняя арендная ставка составила 1 110 AED/м²/год.
В самой свежей квартальной разбивке по дому (всех типов квартир) наблюдается разброс от 924 до 1 296 AED/м² по разным кварталам 2024–2025 гг., то есть диапазон арендных ставок держится в районе 1 100–1 300 AED/м².
Для района Al Barsha South Fourth средняя аренда за м² за последние 12 месяцев — 1 038 AED/м²/год, т.е. уровень Mayas Geneva чуть выше районного среднего.
Районная динамика аренды выраженно растущая: за 2022–2023 гг. средние ставки выросли почти на 35% (с 680 до 930 AED/м²), за последние 12 месяцев расходы арендаторов продолжили расти.
4. Расчёт доходности (ROI) и справедливый диапазон цен
На основании одобренных данных DLD усреднённая доходность (gross ROI) по дому Mayas Geneva для инвестора составляет:
— ROI брутто (по дому): 1 110 / 11 770 ≈ 9,4% годовых.
— ROI по району: 1 038 / 15 030 ≈ 6,9% годовых.
После учёта всех стартовых транзакционных расходов (налоги, брокеры, оформление) реальная чистая доходность (net ROI) для Mayas Geneva будет составлять примерно 8,7% годовых (при увеличении входа на ~7–8%), для района — около 6,4% годовых.
Оценка инвестиционно справедливого диапазона цен (целевой ROI 7–8%):
— Для инвестора, ориентирующегося на 7–8% годовых по Mayas Geneva, справедливый ценовой диапазон: 1 110 / 0,08 = 13 880 AED/м² (для 7% — 15 860 AED/м²).
— Это означает, что текущий рынок по дому предлагает хорошую доходность для инвестора даже без дисконта: фактическая цена сделки (11 770 AED/м²) находится заметно ниже «справедливого» инвестиционного уровня.
— Для района в целом диапазон «справедливой инвестцены»: 1 038 / 0,08 = 12 970 AED/м², при этом цена на рынке (15 030 AED/м²) выше этого уровня, то есть по району формируется премия к типовой доходности.
5. Ликвидность и выводы для инвестора
Mayas Geneva показывает положительную динамику по числу сделок, дом достаточно ликвиден — сделки и аренда записываются и в 2024 году. По доходности 2BR квартиры Mayas Geneva выглядят существенно привлекательнее как районного, так и JVC-эталона: цена покупки здесь на 22% ниже средней по району при аналогичных (и даже чуть выше) арендных ставках.
Спрос на аренду и покупку в Al Barsha South Fourth вырос за последние два года, район сохраняет перспективный статус для арендаторов. В ближайшие 1–3 года дом останется привлекательным для инвесторов, особенно на фоне ценообразования: текущее соотношение цена/аренда позволяет зарабатывать на 2–2,5 п.п. выше районного эталона.
Перепродажная ликвидность при сохранении текущих трендов должна удерживаться на уровне рынка, но при перегретости спроса или массовых новых релизах дисконты по доходности будут сокращаться.
6. Графические данные (динамика помесячно-квартально):
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в RA1N Residence – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SLS DUBAI: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DIAMOND VIEWS 1: данные DLD и реальные сделки
- Рынок недвижимости Дубая: рекорды, драйверы и прогноз на 2026 год
- Анализ ROI квартиры в The 50: данные DLD и реальные сделки
