1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом Studio One, по данным DLD, расположен в районе Marsa Dubai, мастер-проект Dubai Marina. Фильтрация по 2-комнатным квартирам (2BR) полностью соответствует структуре DLD по данному зданию.
2. Объём данных и ликвидность
За всё время зарегистрировано 122 сделки по продаже 2-комнатных квартир в Studio One. Это позволяет делать выводы о динамике цен и ликвидности на уровне дома. По аренде актуальных контрактов по самому дому (Studio One, 2BR) в базе DLD нет. Также по мастер-проекту Dubai Marina и району Marsa Dubai отдельные 2BR-контракты в базе отсутствуют — это отражает специфику наполнения DLD и работу фильтрации по названиям типов комнат. В то же время по всему жилому фонду района Marsa Dubai выборка по аренде очень велика (более 117 000 контрактов), что даёт устойчивую картину рыночных арендных ставок на районном уровне.
3. Динамика продаж и цен за квадратный метр
По Studio One 2BR наблюдается устойчивая активность сделок с 2020 года до настоящего времени, без провалов ликвидности. В 2020–2021 годах средняя цена за м² варьировалась в интервале 12 000–16 000 AED. В 2022–2023 годах произошёл плавный рост до значений 16 000–19 500 AED/м², а в последние 12 месяцев средний уровень цены по дому для 2BR составил 22 261 AED/м². По району Marsa Dubai (2BR) годовой уровень средней цены выше: 24 987 AED/м².
Квартальные данные показывают, что динамика роста в районе в 2022–2024 годах была чуть опережающей по сравнению с домом Studio One: на рынке случился крупный виток роста цен во всей Dubai Marina, и 2-комнатные квартиры Studio One это движение частично отыграли, но средняя цена пока остается немного ниже районоого уровня.
4. Динамика арендных ставок и структура по району
Из-за отсутствия договоров аренды по Studio One 2BR и мастер-проекту, анализ аренды проводится только по всему жилому сегменту района Marsa Dubai. За последние четыре года средняя ставка аренды по всем квартирам района росла: в 2022 году — около 900–1000 AED/м²/год, в течение 2023 и 2024 годов — 1180–1280 AED/м²/год. За последние 12 месяцев средняя годовая ставка по району составила 1321 AED/м². Это среднее значение по всем контрактам района, которое можно рассматривать как бенчмарк для аппетита арендаторов и доходности.
Важно: поскольку по Studio One 2BR и мастер-проекту Dubai Marina нет достаточного количества арендных сделок, ROI и справедливый диапазон цены считаются только для уровня района Marsa Dubai.
5. Сравнение и расчёты доходности (ROI)
— Средняя цена покупки за м² (2BR, Studio One, последние 12 месяцев): 22 261 AED.
— Средняя цена покупки за м² (2BR, Marsa Dubai, последние 12 месяцев): 24 987 AED.
— Средняя ставка аренды по району (годовая, все квартиры, последние 12 месяцев): 1 321 AED/м².
— По дому Studio One и для 2BR по мастер-проекту расчёты невозможны из-за отсутствия подтверждённых DLD-данных по аренде.
Таким образом, текущий районный ROI (брутто) составляет порядка 5,3% (1321 / 24 987). После учёта стартовых расходов на вход (7–8%) реальная (чистая) доходность для покупателя будет ниже: ориентировочно 4,9–5,0% годовых, если объект сдаётся по средней цене района без простоев.
6. Справедливый диапазон цены для доходности 7–8% (ориентир для инвестора)
Для целевой доходности 7–8% годовых «справедливый» диапазон цены за м² по району составляет:
— 1 321 / 0,08 = 16 513 AED (для ROI 8%);
— 1 321 / 0,07 = 18 872 AED (для ROI 7%).
Это означает, что текущие рыночные цены (по Studio One — 22 261 AED/м², по району — 24 987 AED/м²) выше данной доходностной «инвесторской» вилки на 18–35%. Для сделки покупки с перспективой сдачи в аренду по доходности 7–8% требуется значительный дисконт к текущему рынку.
7. Ключевые выводы и перспектива
— Ликвидность 2-комнатных квартир в Studio One устойчиво высокая, сделки проходят регулярно по всем кварталам.
— Рост цен в доме был заметен, но темпы отставали от среднерыночных по Marsa Dubai и Dubai Marina.
— По данным DLD, Studio One сейчас предлагает цену за м² чуть ниже районной, что отражает сегментную структуру и возраст объекта.
— Доходность от аренды значительно ниже инвесторской «минималки» 7–8%, с учётом косвенных расходов ориентир ближе к 4,8–5%. Это связано с общим циклом роста цен в Dubai Marina и давлением на первоначальную доходность новых покупателей.
— Для инвесторов, ориентированных на доход, вход в Studio One требует серьёзного дисконта; для пользователей/владельцев, рассчитывающих на дальнейший рост капитала — дополнительные аргументы нужны на основе перспектив локации.
— Данных по аренде по самому дому и master-проекту по 2BR квартиры в DLD нет, ориентироваться можно только на среднерыночные значения района Marsa Dubai.
Рекомендуемые статьи
- Как купить жильё в Дубае в Safeer Tower 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 39: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Sobha Solis – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в CONCEPT 7 RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Etlala Residence – анализ 2026
