1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Согласно открытым данным DLD, дом Azizi Riviera 39 находится в районе Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community. Оценка проведена по 1-комнатным квартирам, идентифицированным как «1 b/r» для сделок купли-продажи.
2. Ликвидность объекта и района
За весь период по 1-комнатным квартирам в Azizi Riviera 39 зарегистрировано 78 сделок купли-продажи. Наибольшая активность пришлась на 2024 год (особенно 2-й квартал), когда только за один квартал прошло более 30 сделок этого типа. В последнее время сохраняется регулярная динамика: за последние 12 месяцев зафиксировано значимое число сделок, что подтверждает хорошую ликвидность дома как на первичном, так и на вторичном рынке.
Район Al Merkadh в целом отличается высокой ликвидностью по аренде: более 27 тысяч актуальных контрактов за всё время (но по самому дому и мастер-проекту в DLD нет ни одного зарегистрированного арендного договора на 1-комнатные квартиры — это свойственно новым, только что сданным проектам).
3. Динамика цен за последние 3–5 лет
Azizi Riviera 39
Средняя цена за квадратный метр по 1-комнатным квартирам заметно выросла с момента старта продаж:
— В 2021–2022 гг. диапазон средних цен составлял 15 000–18 000 AED/м².
— В 2023 году был отмечен временный всплеск разброса (цены варьировались от ~8 000 до 17 000 AED/м²), что отражало завершение строительной стадии и ввод объекта в эксплуатацию.
— В 2024 году средний уровень стабилизировался и перешёл в диапазон 17 000–18 000 AED/м² по кварталам.
— За последние 12 месяцев средняя цена фиксируется на уровне 19 844 AED/м².
Район Al Merkadh (1-комнатные квартиры):
— За аналогичный период средняя цена по району составляет 20 327 AED/м².
— В 2021–2023 годах цены по Al Merkadh росли с диапазона 16–19 тыс. до более 21 000 AED/м² к 2024 году.
— Динамика дома и района в целом совпадает, однако сам дом сейчас на 2-3% дешевле районной средней.
Распределение площадей и цен в доме довольно компактное: большинство сделок с 1-комнатными квартирами проходят в диапазоне 46–54 м² с ценой за метр от 16 000 до 22 000 AED/м², отдельные сделки превышают 24 000 AED/м² на небольших площадях.
4. Оценка текущей арендной и инвестиционной доходности
По Azizi Riviera 39 и всему мастер-проекту в базе DLD официальных арендных контрактов ещё нет (часто для новых домов первые Ejari-контракты появляются через несколько месяцев после массового заселения).
По району Al Merkadh подтверждена высокая активность по аренде и есть валидные значения средней годовой аренды за м²:
— Средняя аренда за м² за последние 12 месяцев (по всем типам квартир в районе): 1 527 AED/м²/год.
— Динамика арендной ставки с 2020 по 2024 год: стабильный рост с 580 до 1 350–1 550 AED/м²/год.
— За последние 12 месяцев явно виден дальнейший рост.
5. Сопоставление и аналитика ROI
Расчёт потенциальной доходности для 1-комнатных квартир проводится на районном уровне (Al Merkadh), поскольку по самому дому нет данных о реальных арендаторах:
— Средняя цена покупки за последние 12 месяцев в Azizi Riviera 39: 19 844 AED/м².
— Средняя районная цена: 20 327 AED/м².
— Средняя аренда в районе: 1 527 AED/м²/год.
Потенциальный районный ROI_brutto: 1 527 / 20 327 ≈ 7,5% годовых брутто.
Учитывая стандартные транзакционные расходы (7–8%), ожидаемый ROI_net (чистый): примерно 6,9–7,0% годовых.
Диапазон «справедливой» цены для инвестора, ориентирующегося на 7–8% годовых:
— Чтобы достичь ROI 8%: «инвестиционно справедливая» цена квартиры — около 19 000 AED/м².
— Текущий рыночный уровень по дому (19 844 AED/м²) близок к этому диапазону; существенного дисконта не требуется, премии к району нет.
6. Перспектива объекта и района
Azizi Riviera 39 входит в число новых, активно заселяемых комплексов района Al Merkadh с растущим спросом на первичные и вторичные продажи. С учётом темпов роста аренды и сохраняющегося потока сделок по продаже можно ожидать стабильную ликвидность на горизонте 3–5 лет. Текущая доходность для инвестора соответствует среднерыночному ориентиру 7–8% годовых для новых квартир. У покупателя остаётся опора на устойчивый спрос по району, но ожидается постепенное дальнейшее сближение цен на аренду и продажу по мере насыщения комплекса арендаторами.
Важная ремарка: все расчёты доходности по аренде даны по району Al Merkadh, поскольку именно там есть подтверждённые DLD-контракты, а не по дому Azizi Riviera 39. Это необходимо учитывать при принятии решений.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Sobha Solis – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в CONCEPT 7 RESIDENCES: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Etlala Residence – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в AXIS RESIDENCES 3: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Golf Tower: данные DLD и реальные сделки
