Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание Milos by Karma расположено в районе Wadi Al Safa 5 и относится к мастер-проекту Dubai Land Residence Complex. Для анализа использованы только сделки в этом здании и агрегация по району Wadi Al Safa 5, поскольку по самому дому аренды в базе пока не зафиксировано ни одного реального контракта.
2. Ликвидность: частота сделок и спрос
Зафиксировано 161 сделка с объектами Milos by Karma. В 2024 году прошли 32 сделки, в 2025 году (с учётом предварительных/отложенных продаж в DLD) уже 129 сделок, что указывает на активную фазу реализации и существенный интерес инвесторов. Преобладают off-plan продажи; факт ввода дома в эксплуатацию, скорее всего, пока не наступил — этим объясняется отсутствие арендных контрактов в базе.
По району Wadi Al Safa 5 за последние годы объём сделок стабильно высокий: по нескольку тысяч транзакций в квартал, что подтверждает высокую ликвидность на уровне локации.
3. Динамика цен на покупку по дому и району
Средняя цена за квадратный метр по Milos by Karma за последние 12 месяцев составила около 12 653 AED/м². Квартальная динамика с 2024 по 2025 год показывает плавное снижение: в конце 2024 года средняя цена по продажам была около 13 369 AED/м², к последним кварталам 2025 года — в диапазоне 12 333–12 735 AED/м² (по данным завершённых сделок).
Для сравнения, средняя цена за м² по району Wadi Al Safa 5 за последние 12 месяцев заметно выше и составляет около 14 000 AED/м². Квартальные показатели по району колебались от 10 008 AED/м² в начале 2024 года до 15 186 AED/м² в последнем квартале выборки, что указывает на динамичный и растущий рынок с существенной волатильностью в последние 3–4 года.
4. Анализ аренды: данные и ограничения
По самому Milos by Karma до настоящего момента нет зарегистрированных арендных контрактов в DLD, что типично для новых, ещё строящихся домов (off-plan). На уровне района и мастер-проекта объём новых контрактов очень велик — тысячи сделок ежегодно.
Средняя годовая аренда по району Wadi Al Safa 5 за последние 12 месяцев составляет примерно 761 AED/м² в год. За последние 2 года район демонстрировал быстрый рост ставок: с ~620 AED/м² в начале 2023 года до >790 AED/м² в последних данных за 2025 год.
5. Сравнение цен и текущего уровня доходности (ROI)
С учётом вышеуказанных данных по рыночной цене и аренде на уровне района, оценка прибыли для инвестора возможна только в рамках районного бенчмарка — для дома данных DLD по аренде не хватает для расчёта.
Расчёт доходности для района Wadi Al Safa 5:
— Средняя цена покупки (разделённая на все сделки за 12 мес.): около 14 000 AED/м².
— Средняя годовая аренда: около 761 AED/м².
Грубый ROI района: 761 / 14 000 ≈ 5.4% годовых (брутто) при условии покупки по средней цене. Для чистой доходности после учета разовых расходов на сделку (~7–8% от цены покупки) фактический ROI для нового покупателя будет порядка 5–5.1% годовых.
6. Анализ «справедливой цены» под целевой ROI 7–8% годовых
Расчёт справедливого диапазона цены покупки при желаемой дельте 7–8% годовых для района:
— Нижняя граница (ROI 8%): 761 / 0.08 ≈ 9 513 AED/м².
— Верхняя граница (ROI 7%): 761 / 0.07 ≈ 10 871 AED/м².
Текущая средняя цена на уровне района заметно превышает этот диапазон (~14 000 AED/м²), а Milos by Karma как off-plan продукт сейчас предлагается дешевле среднерыночного уровня по Wadi Al Safa 5 (~12 650 AED/м², что на ≈10% дешевле средней сделки по району), но всё равно выше «инвестиционно справедливой» цены для классической стратегии под 7–8% годовых.
7. Перспектива для инвестора
Milos by Karma — наглядный пример ликвидного, востребованного off-plan проекта, цена входа в который уже ближе к верхней пиковой фазе волны роста по району. Приобретение по текущим уровням может быть оправдано как ставка на дальнейшее развитие локации и общий рост рынка. Однако при ориентире на долгосрочную арендную доходность (7–8% годовых) инвестору потребуется существенный дисконт к средней цене по району, который сейчас не реализуется даже для off-plan проектов.
Рынок Wadi Al Safa 5 динамичен и пользуется устойчивым спросом, но доходность подрастает преимущественно за счет роста арендной ставки — при этом цена входа растёт быстрее, что ведёт к сжатию ROI для новых инвесторов.
8. Выводы
— Ликвидность дома и района — высокая; быстрая реализация квартир и большой поток сделок.
— Цена входа на текущий момент по Milos by Karma — около 12 650 AED/м², что примерно на 10% ниже средней по району.
— Доходность на рынке аренды по району Wadi Al Safa 5 (на основе последних данных DLD) — около 5.4% годовых до расходов.
— Для инвестора, ориентированного на 7–8% ROI, справедливый диапазон цены — 9 500–10 900 AED/м²; реальная цена на 20–30% выше.
— Перспектива роста более выражена у аренды, но для устойчивой инвестдоходности вход в проект целесообразен только со скидкой к рынку.
— Повторите анализ через 6–12 мес., чтобы учесть появление первых арендных контрактов по Milos by Karma.
Рекомендуемые статьи
- Свободная собственность против аренды в Дубае: ключевые преимущества для покупателей и инвесторов недвижимости
- Анализ ROI квартиры в Bahar: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Seapoint: данные DLD и реальные сделки
- Лучшие районы Дубая для индийских экспатов: подробное руководство по сообществам и выбору недвижимости
- Как продать недвижимость в Дубае в Ellington House – анализ 2025
