Анализ ROI квартиры в Bahar: данные DLD и реальные сделки — 17.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Здание Bahar 1 по DLD-данным расположено в районе Marsa Dubai, мастер-проект Jumeriah Beach Residence – JBR. Анализируем в разрезе 2-комнатных квартир (2BR), ориентируясь на фильтр по building_name_en = ‘Bahar 1’ и rooms_en = ‘2 b/r’.

По продаже 2-комнатных квартир в Bahar 1 зафиксировано 213 сделок, по району Marsa Dubai – 18 615 сделок, что свидетельствует о высокой ликвидности рынка в целом.
По аренде 2-комнатных квартир в Bahar 1 и даже на уровне мастер-проекта, в актуальной базе DLD контрактов нет. Однако по району Marsa Dubai валидных арендных контрактов по всем жилым квартирам – более 115 000 за весь период, по ним и проводится дальнейший анализ доходности.

2. Динамика и структура сделок по Bahar 1 и району Marsa Dubai

Частота и динамика продаж:
— В Bahar 1 сделки по 2BR проходили равномерно на протяжении последних лет: 8–22 сделки в квартал с 2022 до текущего времени, что отражает регулярный спрос и активность перепродаж.
— Для Marsa Dubai в целом стабильно высокий объем: от 700 до 1200 сделок по 2BR в квартал — это крупнейший по сделкам район в Дубае.

Динамика средней цены за м² (Bahar 1, 2BR):
— В начале 2020 года средняя цена за м² составляла около 8 400–9 000 AED.
— В 2021-м отмечен плавный рост, средние значения 8 800–10 500 AED.
— В 2022 ценовой скачок с 9 300 до 14 100 AED: рост почти на 52% за год.
— В 2023 году консолидация на 14 000–14 400 AED, затем новый рост в 2024: 12 600–15 600 AED по кварталам.
— Последние 12 месяцев: средняя по сделкам – около 17 030 AED/м², по последнему кварталу – движение от 13 000 до 15 600 AED/м².

Для сравнения, по району Marsa Dubai (2BR):
— В 2020–2021гг. средний уровень был выше – 14 000–20 000 AED/м², далее быстрый рост.
— В 2022 – 19 500–23 100 AED/м², в 2023 – 24 000–29 000 AED/м².
— За последние 12 месяцев: средняя цена по проданным 2BR – 25 770 AED/м², более чем на 50% выше, чем в Bahar 1.

3. Анализ ставок аренды (Marsa Dubai)

По Bahar 1 и мастер-проекту контрактов аренды по 2BR не зафиксировано, что типично для некоторых старых домов с преобладанием собственников и перепродаж.

Динамика средней аренды по всему району:
— 2020–2021: 700–900 AED/м² в год (оживление после ковидного периода).
— В 2022 – рост до 950–1 000 AED/м².
— 2023 – 1 100–1 260 AED/м².
— В 2024: 1 172–1 282 AED/м² по кварталам.
— За последние 12 месяцев по Marsa Dubai усреднённо: 1 307 AED/м² в год (рассчитывается как годовая аренда делённая на площадь по валидным DLD‑договорам по всем квартирам района).

4. Сравнительная оценка и расчёт ROI

Сравнение уровней:
— Средняя цена продажи 2BR за последние 12 месяцев:
— по Bahar 1: 17 030 AED/м²;
— по Marsa Dubai: 25 770 AED/м²;
— Средний уровень аренды (по всему району, 12 мес.): 1 307 AED/м²/год.

Расчёт ROI (брутто, годовой):
— Для Bahar 1 (экстраполяция районной аренды, так как по зданию данных нет): ROI_brutto ≈ 1 307 / 17 030 ≈ 7,7%;
— Для района Marsa Dubai: ROI_brutto ≈ 1 307 / 25 770 ≈ 5,1%.

После учёта транзакционных издержек (комиссии, сборы, регистрация ≈ 7–8% на входе), эффективная чистая доходность снижается:
— Для Bahar 1: ROI_net ≈ 7,7% / 1.07–1.08 ≈ 7,1–7,2%;
— Для района: ROI_net ≈ 5,1% / 1.07–1.08 ≈ 4,7–4,8%.

Диапазон справедливой цены для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых:
— По Bahar 1: 16 340–18 670 AED/м² (расчёт по районной аренде: 1 307 / 0.08 и 1 307 / 0.07). Текущая средняя цена находится внутри этого диапазона.
— По району: 16 340–18 670 AED/м² (одинаково, исходя из средней районной аренды), но реальные сделки в районе гораздо выше, т.е. для покупки в среднем по району потребуется либо принять меньшую доходность, либо торговаться на дисконт к рынку.

5. Оценка ликвидности и перспективы

Блок Bahar характеризуется высокой ликвидностью: стабильные перепродажи, сбалансированная динамика, регулярные сделки.
Текущая цена в Bahar 1 ощутимо ниже рыночного уровня по району и даже находится на границе инвестиционно справедливого диапазона для целевой доходности 7–8%.
С учётом продолжающегося роста цен и аренды по всему Marsa Dubai, инвестиционная привлекательность Bahar 1 по сравнению с более дорогими новыми проектами остается выше средней по району даже после вычета издержек.
Ликвидность аренды по дому не прослеживается в DLD по контрактам, однако район Marsa Dubai – абсолютный лидер по объёму аренды в Дубае.

Вывод: Bahar 1 (2BR) – один из немногих объектов в Marsa Dubai, где доходность при покупке сегодня может соответствовать целевым значениям для инвестора (7–8% годовых брутто), что отражается в среднем уровне цен по последним сделкам и районной ставке аренды. Ожидать значительного повышения текущих доходностей не стоит из-за продолжающегося роста стоимости активов быстрее роста аренды, но объект остаётся ликвидным и интересным на горизонте 3–5 лет.