Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD, здание Mayas Geneva однозначно относится к району Al Barsha South Fourth и мастер-проекту Jumeirah Village Circle. Анализ проводится для двухкомнатных квартир (2BR), все запросы фильтруются по реальному названию здания (Mayas Geneva), классу комнат (2 b/r), а также по мастер-проекту и району для бенчмарков.
2. Активность и ликвидность по продажам
В доме Mayas Geneva по 2BR зарегистрировано 30 сделок, с распределением по кварталам начиная с 2023 года. Наибольшая активность наблюдалась во 2 квартале 2023 (7 сделок), затем частота стабильно снижается к 1-2 сделкам в последние кварталы. Это хорошая ликвидность, характерная для новых домов в активно строящемся районе.
Динамика средней цены за квадратный метр по 2BR в доме за период 2023–2025 (без учёта будущих дат — они в отчёт не включаются) показывает следующие значения:
— Начало 2023 — около 11 100 AED/м².
— Весь 2023 диапазон — от 10 100 до 11 200 AED/м².
— 2024 — рост до 12 500 AED/м² во 2 половине года.
В целом цены по дому растут, последние зафиксированные значения находятся в диапазоне 11 700–12 500 AED/м². Среднее за последние 12 месяцев по дому: около 11 670 AED/м².
3. Сравнение с районом и мастер-проектом
По району Al Barsha South Fourth и мастер-проекту Jumeirah Village Circle для 2BR квартир динамика средней цены за м² также отчётливо растущая:
— В 2020 году — 6 500–7 000 AED/м².
— Конец 2021 — 7 900–8 600.
— Конец 2022 — 9 000–9 100.
— Весь 2023 — 10 300 – 11 500 AED/м².
— В 2024 — продолжающийся рост: 11 400 – 12 300 AED/м².
Среднее по району за последние 12 месяцев по 2BR — около 12 900 AED/м², это на 10% выше уровня самого дома. Дом немного дешевле районного бенчмарка.
4. Аренда — уровень и перспективы
В базе DLD отсутствуют подтверждённые свежие арендные контракты по дому Mayas Geneva по вашей фильтрации (2BR), что типично для нового проекта. На уровне мастер-проекта/района (Jumeirah Village Circle, Al Barsha South Fourth) по всем жилым квартирам за последние 12 месяцев зафиксировано более 26 тысяч арендных контрактов, средняя годовая ставка аренды по всем типам квартир составляет 1 040 AED/м² в год (по 2BR данных нет, приводится обобщённый районный уровень).
Динамика аренды на районном уровне:
— 2020 — 560–1 200 AED/м² (волатильно).
— 2021–2022 — 570–680 AED/м² (стабильно и ниже тренда).
— 2023 — устойчивый рост от 745 до 812, затем в 2024 — ускорение: 850, 870, до 970 AED/м² в поздних кварталах.
За последние 12 месяцев средняя аренда в районе — 1 040 AED/м², по 2BR квартир конкретно значений нет.
5. Доходность (ROI), справедливый ценовой диапазон, инвестиционный вывод
По состоянию на последние 12 месяцев данные выглядят так:
— Средняя цена продажи дома: 11 670 AED/м² (Mayas Geneva 2BR).
— Средняя районная цена: 12 900 AED/м² (JVC, Al Barsha South Fourth, 2BR).
— Районная средняя аренда по всем квартирам: 1 040 AED/м².
— Районная доходность (ROI_brutto) при покупке по району: 1 040 / 12 900 = 8,1% годовых (условно, для всех квартир).
— ROI_brutto для дома при районе аренды: 1 040 / 11 670 = 8,9% годовых.
При корректировке на стартовые расходы (около 7%: сборы DLD, комиссия брокеру, оформление, простой) чистая доходность (ROI_net) составит около 8,3% годовых для дома (1 040 / 12 487).
Инвестиционно справедливый диапазон цены для доходности 7–8% годовых по району: 1 040 / 0,08 = 13 000 AED/м²… 1 040 / 0,07 = 14 860 AED/м². Текущая рыночная цена в доме Mayas Geneva (11 670 AED/м²) и даже по району (12 900 AED/м²) находится ниже этого диапазона, то есть на текущий момент объект скорее выгоден для покупки с инвестиционной точки зрения.
6. Ликвидность и рыночная активность
Район Jumeirah Village Circle (Al Barsha South Fourth) — крайне ликвидный, объём сделок и аренды высокий. Ликвидность дома Mayas Geneva по 2BR хорошая для недавно сданного объекта, район стабильно растёт как по ценам, так и по аренде. Есть устойчивая динамика спроса как на покупку, так и на аренду недвижимости в этом кластере.
7. Перспективы
Район и объект имеют хорошие перспективы: тренд на рост цен, высокая ликвидность, высокий спрос на аренду. Среднесрочно (3–5 лет) есть основания ожидать сохранения привлекательной доходности, однако доходность может постепенно снижаться при дальнейшем росте цен и замедлении роста аренды.
Недостаток: по самому дому нет подтверждённых ставок аренды по 2BR в базе DLD, бенчмарки приведены по району и всему сегменту квартир.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в AXIS RESIDENCES 8: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в HAMILTON HOUSE: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Silicon Star 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Loci Residences: данные DLD и реальные сделки
- Как продать апартаменты в Дубае в Boulevard Central Tower 2 – анализ 2026
