1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, дом Island Park II расположен в районе Al Khairan First, мастер-проект Dubai Creek Harbour. Для анализа использованы только реальные сделки из DLD, тип объекта — квартира с 2 спальнями (2BR).
2. Что известно о рынке дома и района
Динамика сделок по дому за последние 3 года демонстрирует регулярную активность: по дому Island Park II зарегистрировано не менее 159 сделок по 2-комнатным квартирам, с уверенной частотой и стабильно растущей динамикой цен. За последние 12 месяцев проведено 31 сделка.
На рынке района Al Khairan First по квартирам 2BR активность очень высокая — в среднем свыше 1 800 сделок по аналогичным объектам за год только по продажам, и более 4 400 контрактов аренды за год, что свидетельствует о высокой ликвидности и стабильном спросе.
3. Динамика цен на покупку
За последние 4 года по дому Island Park II средняя цена за м² по сделкам 2BR демонстрирует рост:
— В 2022 году средняя цена начиналась от 17 670–17 770 AED/м², в 2023 достигала 19 880–22 100 AED/м², а в 2024 году превышает 22 700–23 300 AED/м² по кварталам.
— За последние 12 месяцев усреднённая по DLD цена покупки по дому — 19 700 AED/м² (учтены только реальные сделки 2BR).
Рынок района рос ещё быстрее: средняя цена за м² по 2BR в Al Khairan First за последние 12 месяцев — 24 500 AED/м². За последние два года районы опережали дом по темпам роста — в 2022-2023 средний районный прирост составил около 20–25%, тогда как Island Park II постепенно «догонял» рынок за счёт отложенных регистраций по off-plan контрактам (характерно для новых проектов).
4. Динамика рынка аренды
По самому дому и мастер-проекту Island Park II нет валидных DLD-контрактов аренды ни за год, ни за последние 4 года по фильтрам 2BR. Вся база арендных контрактов по этому адресу и мастер-проекту в DLD пуста для 2-комнатных квартир, что типично для новых off-plan проектов, где массовые сдачи начались только недавно.
Тем не менее, по району Al Khairan First объём аренды очень высок: более 4 400 контрактов за год по всем квартирам, и динамика контрактов по средней ставке за м² с 2022 года до настоящего времени следующая:
— 2022 — 930–880 AED/м² в год,
— 2023 — 1 200–1 140 AED/м²,
— 2024 (последние 12 месяцев) — средняя годовая ставка аренды в районе выросла до 1 448 AED/м².
Важно: усреднённая ставка рассчитана по всем жилым квартирам в районе, так как по 2BR и дому Island Park II в DLD нет достаточных данных.
5. Сравнение текущих уровней цен и доходности
Текущая средняя цена покупки по дому (2BR, последние 12 месяцев): 19 700 AED/м².
Текущая средняя цена аналогичной квартиры по району: 24 500 AED/м².
Средняя аренда по району (все квартиры, 12 месяцев): 1 449 AED/м² в год.
ROI для дома рассчитать невозможно — нет данных по аренде конкретно по дому Island Park II или по 2BR в мастер-проекте.
ROI для района (на основе средней цены и аренды за м²):
— Брутто ROI района: 1 449 / 24 502 ≈ 5.9% годовых.
— С учётом расходов на вход (≈7%): нетто-доходность ≈ 5.5–5.7% годовых.
— Для выхода на целевой уровень доходности 7–8% годовых, цена покупки должна быть в диапазоне 18 000–20 500 AED/м² (расчёт: fair price = аренда / 0.08 … аренда / 0.07).
Реальная средняя цена по дому сейчас ниже среднего по району — Island Park II выглядит чуть «дешевле рынка» на фоне всего Al Khairan First.
6. Ликвидность, структура спроса и выводы
Дом Island Park II и его расположение в Dubai Creek Harbour (Al Khairan First) показывают отличную ликвидность: по району тысячи транзакций, хорошая динамика сделок, высокая частота новых арендных контрактов (несколько тысяч в год).
По рыночным циклам Island Park II набирает обороты как новый эксплуатационный проект — многие сделки только что зарегистрировались, новая аренда начнёт накапливаться в течение ближайшего года.
Покупка по текущей цене (19 700 AED/м²) выглядит умеренно выгодно по сравнению с районом (рыночная премия 24 500 AED/м²), но ориентироваться на доходность района (≈6%) стоит с осторожностью — до появления подтверждённой статистики аренды по дому Island Park II возможны временные просадки по фактической сдаче.
Перспектива на 3–5 лет: район демонстрирует уверенный рост цен при высокой ликвидности, Island Park II будет догонять районные показатели доходности аренды по мере насыщения рынка. Для инвестора — разумный уровень входа, оптимальная точка для выхода на высоколиквидный поток при стабилизации рынка аренды по проекту.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Jomana 3 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SHERENA RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Aria – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в ONTARIO TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Torch Tower: данные DLD и реальные сделки
