1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом SHERENA RESIDENCE согласно открытым DLD-данным расположен в районе Wadi Al Safa 3, мастер-проект Majan. Это подтверждено прямым совпадением названия здания в базе сделок. Объект выбран для анализа на примере двухкомнатных квартир («2 b/r» в продажах). В здании отмечено 289 сделок, из них 117 — именно по двухкомнатным квартирам. Вокруг достаточно жилая застройка и выраженный спрос на объекты такого формата.
2. Ликвидность объекта и района
Ликвидность дома:
- Сделки по 2-комнатным квартирам фиксировались ежегодно последние годы (2020: 2 сделки, 2022: 1, 2023: 11, 2024: 84, 2025: 19), что свидетельствует о высокой ликвидности.
- За последние 12 месяцев по дому прошло значительное число сделок, что дополнительно подтверждает устойчивый спрос на этот тип квартир.
Рынок аренды также показывает значительный оборот: зафиксировано более 1000 контрактов аренды по зданию (по всем типам квартир), по запрашиваемому типу за последний год прямых контрактов не отмечено, но в целом по дому актуальная средняя аренда считается репрезентативной.
3. Динамика цен и аренды за 3–5 лет
Цены продажи (дом, 2-комн. квартиры):
- За последний год средняя цена сделки за м² составила около 9 733 AED.
- В динамике квартальных цен с 2023 года диапазон средней цены оставался 8 000–9 900 AED/м².
- Для сравнения: по району Wadi Al Safa 3 средняя цена за м² за последние 12 месяцев составила 13 900 AED (по квартирам аналогичного профиля).
- Квартальная динамика района показывает плавный рост: 10 400–14 300 AED/м² за последние несколько лет, район стабильно демонстрирует премию к дому.
Аренда (по дому):
- За последние 12 месяцев средняя годовая аренда квартир в SHERENA RESIDENCE составила 791 AED за м² по валидным контрактам (учитывались только жилые квартиры с рыночными сроками и площадями).
- По району аналогичный показатель составляет 807 AED/м².
- Квартальная динамика по дому: аренда стабильно росла от ~500–600 AED/м² в 2020–2022 гг. до 700–830 AED/м² в последние кварталы. По району разброс чуть выше, c отдельными кварталами >800 AED/м².
4. Сравнение дома и района, анализ текущих уровней
Дом SHERENA RESIDENCE заметно дешевле по цене покупки за м², чем средний уровень по району Wadi Al Safa 3 (9733 против 13900 AED/м² за последние 12 месяцев, разница почти 30%). Арендные ставки же не сильно отличаются: 791 против 807 AED/м² — расхождение менее 2%. Это даёт зданию заметное преимущество в показателях доходности.
5. ROI (доходность) и справедливый диапазон цены покупки
Брутто-доходность (ROI_brutto):
- По дому: средний ROI_brutto = 791 / 9733 = 8,1% годовых.
- По району: средний ROI_brutto = 807 / 13 901 = 5,8% годовых.
Коррекция с учётом стартовых расходов (нетто-доходность):
- С учётом стандартных транзакционных расходов на вход (около 7%): ROI_net по дому ≈ 7,6%, по району ≈ 5,4%.
«Справедливая цена» для инвестора при целевой доходности 7–8% годовых:
- Для SHERENA RESIDENCE (средняя аренда 791 AED/м²): диапазон инвестиционно справедливой цены для целевого ROI 7–8% — это 9910–11 300 AED/м².
- Фактическая цена за м² (9733 AED) находится немного ниже верхнего предела этого интервала, что указывает на рыночную привлекательность для инвесторов, ориентированных на этот уровень доходности.
- В районе в целом, при такой же ставке аренды, справедливый диапазон: 10 100–11 500 AED/м², но фактическая цена на 27–33% выше этого интервала, инвестору нужен существенный дисконт для выхода на ROI 7–8% за счёт высокой цены сделки.
6. Перспектива для инвестора
Для покупателя SHERENA RESIDENCE ключевое преимущество — значительно более высокая доходность (на 2,2 п.п. и более выше рынка), что напрямую обусловлено низкой ценой входа при стабильной аренде. Динамика и по продажам, и по аренде положительная: несмотря на приход новых лотов, средние ставки аренды устойчиво растут, а цены приближаются к инвестиционно справедливому диапазону.
7. Краткие выводы
- Дом отличается устойчивой ликвидностью по сделкам и аренде.
- Доходность для инвестора в SHERENA RESIDENCE существенно выше, чем по району.
- Современная ставка аренды сопоставима с районом, но цена сделки по дому заметно ниже средней по локации.
- При умеренном росте рынка в ближайшие 3–5 лет, покупка в SHERENA RESIDENCE с высокой вероятностью останется привлекательной для инвесторов, ориентированных на доходность выше средней по Дубаю.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Aria – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в ONTARIO TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Torch Tower: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Profile Residence: данные DLD и реальные сделки
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Ice Hockey – анализ 2026
