1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание с маркетинговым названием Equiti Home зарегистрировано как EQUITI HOME и относится к району Jabal Ali First, мастер-проект Al Furjan.
Объём данных: База данных DLD содержит обширный массив сделок и арендных контрактов (порядка 900 тысяч продаж и 4,7 млн договоров аренды), что позволяет делать устойчивые выводы как по конкретным зданиям, так и по уровням района.
2. Частота и ликвидность сделок
За последние 12 месяцев по 2-комнатным квартирам (2BR) именно в здании EQUITI HOME прошло 56 сделок. По всему району Jabal Ali First в этом же классе (2BR) — более 1 100 сделок, а количество новых договоров аренды за год — свыше 24 тысяч. Ликвидность даже на уровне дома весьма высокая, что говорит о хорошем спросе.
3. Динамика средней цены за м² (продажи) — дом и район
В самом EQUITI HOME динамика средней цены за метр по 2BR за последние кварталы следующая:
— 3 кв. 2025 — 12 508 AED/м²
— 2 кв. 2025 — 12 853 AED/м²
— 1 кв. 2025 — 12 775 AED/м²
— 4 кв. 2024 — 12 286 AED/м²
— 3 кв. 2024 — 11 688 AED/м²
По району Jabal Ali First и мастер-проекту Al Furjan (2BR) аналогично:
— 3 кв. 2025 — 12 783 AED/м²
— 2 кв. 2025 — 13 032 AED/м²
— 1 кв. 2025 — 12 608 AED/м²
— 4 кв. 2024 — 11 932 AED/м²
— 3 кв. 2024 — 10 723 AED/м²
— Для сравнения: начало 2022 года — лишь 8 233–9 673 AED/м²
Рост за два года в районе составил примерно 30–45%.
Средняя цена за м² за последние 12 месяцев:
— DOM (EQUITI HOME, 2BR): 12 731 AED/м²
— Район (Jabal Ali First, 2BR): 12 828 AED/м²
Индекс цен по дому и по району практически идентичен, дом не выделяется существенной премией или дисконтом.
4. Динамика аренды — район
Аренда по конкретному зданию и типу 2BR в базе DLD отсутствует (типичная ситуация для новых зданий). На уровне всего района Jabal Ali First данные отлично агрегируются:
— 3 кв. 2025 — 870 AED/м²/год
— 2 кв. 2025 — 879 AED/м²/год
— 1 кв. 2025 — 883 AED/м²/год
— 4 кв. 2024 — 810 AED/м²/год
— 3 кв. 2024 — 800 AED/м²/год
— 1 кв. 2022 — 530 AED/м²/год
Средняя ставка аренды за последние 12 месяцев по району: 872 AED/м²/год
Рост за два с лишним года — примерно 60%, показатель даже выше, чем в продажах.
5. Сравнение с районом, расчёт ROI и справедливого диапазона цены
Сравнимы ли дом и район:
— Рыночная стоимость за 1 м² в EQUITI HOME: 12 731 AED
— Рыночная аренда — только по району: 872 AED/м²/год
Расчёт валовой доходности (brutto ROI) по району:
— ROI = 872 / 12 731 = 6,85% (по округлённым значениям за год).
Аналогичная доходность интегрированно и по той, и по другой стороне (цене и аренде), усреднённая по району. Данных по аренде по самому дому, увы, пока нет — только по Jabal Ali First.
После грубой корректировки на стартовые расходы (7% на DLD-сборы, комиссию брокера и др.) чистая доходность (net ROI) составит примерно 6,4% годовых.
Оценка справедливого диапазона цен (при целевой доходности 7–8% годовых для инвестора):
— Цена за м², обеспечивающая 7%: 872 / 0,07 = 12 457 AED/м²
— Цена при 8%: 872 / 0,08 = 10 900 AED/м²
Таким образом, текущая средняя цена по дому (12 731 AED/м²) лежит чуть выше верхней границы привлекательного с точки зрения инвестора диапазона (12 457–10 900 AED/м² для 7–8%), что говорит об умеренном ожидании по доходности ниже 7%.
6. Выводы и перспективы
— Спрос и количество сделок по дому и району крайне высоки, ликвидность отличная.
— Динамика цен и аренды остаётся уверенно восходящей последние 3 года, но темпы роста постепенно снижаются.
— Средняя доходность на горизонте ближайшего года по 2BR в районе Jabal Ali First составляет 6,8–6,9% brutto по DLD.
— Дом не выделяется существенным дисконтом или премией относительно района.
— Для инвестора, ориентирующегося на долгосрок с доходностью 7–8% годовых, цена входа в районе 10 900–12 450 AED/м² будет выглядеть инвестиционно справедливой. При текущей рыночной стоимости возможен небольшой дисконт с точки зрения инвестдоходности.
Основной риск — если темпы роста аренды замедлятся, итоговая доходность также будет снижаться. Однако высокая ликвидность и продолжающийся спрос обеспечивают стабильность на горизонте 2–3 лет.
