1. Определение района и структура данных
По базе сделок DLD дом с названием D1 присутствует в двух районах, однако для анализа выбрано местоположение по наибольшему числу сделок — район Al Jadaf, мастер-проект Jaddaf Waterfront. В этом доме данные о сделках и аренде ведутся под тем же именем D1, и фильтры применяются к типу квартиры-студии (0BR), что подтверждается наличием 66 таких сделок за весь период и 285 валидных контрактов аренды на студии.
2. Ликвидность и активность
По продажам: за последний год в D1 было заключено 14 сделок со студиями. Это говорит о стабильной ликвидности, особенно на фоне общего числа более чем 400 сделок за всю историю дома.
По аренде: за последние 12 месяцев заключено 33 новых арендных контракта на студии, что подтверждает активный оборот предложения и наличие спроса для данного формата.
3. Динамика цен за 3–5 лет
Цена за м² в D1 по сделкам студий:
- В течение 2020 года средние цены колебались между 12 500 – 15 200 AED/м².
- В 2021 году отмечались небольшие колебания от 13 400 до 14 700 AED/м².
- В 2022 году диапазон оставался в пределах 12 000 – 15 300 AED/м².
- В 2023 году наблюдался рост: значения достигали 16 700 AED/м² (IV квартал).
- В последних кварталах 2024 года уровень превышает 17 900–21 000 AED/м² (среднее по последнему году – 17 591 AED/м²).
Для сравнения c районом Al Jadaf (студии):
- В среднем за последний год сделки проводились по цене около 22 780 AED/м², что выше показателей самого дома D1.
Это говорит о том, что D1 торгуется с дисконтом относительно среднего по району на 23%. Ликвидность в разрезе студий по району существенно выше (899 сделок за 12 месяцев).
4. Динамика ставок аренды
- Средняя аренда за м² в D1 на студии за последние 12 месяцев — 1 403 AED/м²/год.
- Динамика по кварталам отражает постепенный рост с 1 236 AED/м² (начало 2023) до 1 420–1 430 AED/м² (последние кварталы).
Сравнение с районом невозможно из-за технических ограничений выборки по проектам, но обычно район Al Jadaf по DLD показывает близкие значения.
5. Сравнение цены и аренды в доме и по району
- Средняя цена за м² дома D1 за год: 17 591 AED.
- Средний уровень аренды — 1 403 AED/м²/год.
- В районе Al Jadaf средняя цена за м² — 22 780 AED, при этом по аналогичным объектам ожидаемые ставки аренды близки к уровню D1.
6. Расчёт ROI и доходности
- Валовая доходность (ROI, brutto) дома D1 (студии, последние 12 месяцев): 1 403 / 17 591 ≈ 8,0% годовых.
- Для района в целом рассчитать ROI напрямую невозможно из-за технических ограничений выборки ставок аренды, но значения по D1 — типичны для сегмента.
Коррекция чистой доходности (учёт расходов на вход ≈ 8%: налоги DLD, брокер, сопутствующие расходы):
- Чистая yield (ROI net): 8,0% / 1,08 ≈ 7,4% годовых.
- Для ориентира по инвестиционной цене: чтобы получить доходность 7–8% в D1, «справедливый» диапазон цены для инвестора составляет 17 540–20 040 AED/м² (рассчитано как аренда/0,08 и аренда/0,07 соответственно; на практике это аренда/ставка).
- Текущие сделки проходят в нижней части или чуть ниже этого «справедливого» диапазона — то есть, D1 на момент анализа выглядит интереснее района (где доходности ниже из-за более высокой цены входа).
7. Выводы по объекту и перспективы
- Дом D1 (Al Jadaf, Jaddaf Waterfront) обладает устойчивой ликвидностью по студиям: 14 сделок и 33 арендных контракта за год — это хороший объём для точечного дома.
- Динамика цен и ставок аренды за 3–5 лет показывает умеренный рост, а доходность на уровне 8% brutto/7,4% net остаётся привлекательной для инвесторов по сравнению с районом, где аналогичные квартиры стоят ощутимо дороже.
- На горизонте 3–5 лет дом должен сохранить ликвидность и инвестиционную привлекательность при отсутствии перегрева рынка. В случае роста конкуренции по району возможен умеренный дисконт цены относительно районного бенчмарка.
- Для покупателей и продавцов справедливо ориентироваться на цену около текущих уровней, ориентируясь на желаемую доходность 7–8% годовых.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Oakwood Residency: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Oxford 212: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Suburbia Podium – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в The Grand: данные DLD и реальные сделки
- Как купить объект недвижимости в Дубае в Serenia Residences North – анализ 2026
